Loi Pinel 2024 : le guide complet de l'investisseur
Acheter neuf pour défiscaliser en loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif. Elle vous permet de réduire vos impôts sur le revenu en achetant un logement neuf. Le dispositif propose également des variantes pour investir dans un logement ancien à rénover (Pinel ancien optimisé au déficit foncier) ou pour défiscaliser encore plus efficacement dans les DOM TOM (Pinel Outremer).
Investir en loi Pinel : ce qu'il faut savoir
La loi Pinel aujourd'hui :
- Le dispositif s'applique dans les zones A, Abis et B1 jusqu’au 31 décembre 2024. Attention : plus de 200 villes ont changé de zone en octobre 2023. Vérifiez l'éligibilité de la vôtre et les plafonds qui s'y appliquent.
- Depuis 2020 la région Bretagne pratique une variante du dispositif, à titre d'expérimentation.
- Les communes pénalisées par la fermeture d’un site militaire sont éligibles à un investissement locatif Pinel, quelle que soit la zone dans laquelle elles se situent (contrat de redynamisation d’un site de défense).
- Depuis le 1er janvier 2021, seul l'achat ou la construction d'un appartement est éligible à une opération de défiscalisation Pinel.
Comment réduire ses impôts avec la Loi Pinel ?
Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour but de recentrer l'investissement locatif vers le logement intermédiaire. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, l’investisseur doit respecter des conditions liées au locataire et à la location.
Comment défiscaliser en 2024 grâce au Pinel ?
L'État vous permet d'économiser 4 000 € d’impôt par an pendant 9 ans !
La loi Pinel s’applique à l'achat d'1 ou 2 logements neufs par an, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 dans une commune classée en zone A, Abis ou B1.
Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et devenir la résidence principale du locataire. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
La défiscalisation commence à la date d’achèvement des travaux pour un achat en VEFA, ou à la date d’acquisition si le logement est déjà achevé. Mais vous disposez d’un an après cette date pour trouver un locataire.
Avantage fiscal et durée d’engagement
Le taux de réduction d’impôt sur le revenu accordé varie selon la durée de location.
Taux de réduction d'impôt Pinel prévu pour un achat en 2024 :
- 9 % du prix de revient du logement, étalé sur une durée de 6 ans.
- 12 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans.
- 14 % répartis sur 12 ans
Vous choisissez librement la durée de location. Vous vous engagez en renseignant l'information sur votre déclaration de revenus. Attention, l'option indiquée est ensuite irrévocable.
Investir en Pinel plus (Pinel +) :
Il est encore possible de profiter des anciens taux de réduction d'impôt grâce à la version Pinel + du dispositif :
- 12 % du prix de revient du logement, étalé sur une durée de 6 ans.
- 18 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans.
- 21 % répartis sur 12 ans
Mais pour cela, de nouvelles exigences quant à la qualité du logement s'ajoutent aux conditions déjà en vigueur :
- une exigence de qualité environnementale : acheter un bien labellisé E+C- si le permis de construire a été déposé avant le 01/01/2022, ou labellisé Re 2020 si le permis de construire est postérieur à cette date.
- le respect d'une surface minimale fixée par typologie
Une défiscalisation attractive
La loi Pinel offre suffisamment de flexibilité pour s'adapter à toute sorte de profil d'investisseurs. En 2024, selon le montant investi et la durée de location choisie, le dispositif vous permet jusqu'à :
- 27 000 € d'économie d’impôt sur 6 ans
- 36 000 € d'économie d’impôt sur 9 ans
- 42 000 € d'économie d’impôt sur 12 ans
Cet avantage fiscal s’applique à 2 acquisitions maximum par an, dans la limite de 300 000 € d’investissement. D’autre part, un prix de revient plafond au m² de surface habitable est fixé à 5 500 €/m² pour toutes les zones.
Un investissement locatif sur-mesure
Louer à un enfant ou un parent
L’ancien dispositif Duflot ne permettait pas de louer le logement à un membre de la famille. Depuis le 1er janvier 2015, il est désormais possible de loger ses ascendants ou ses descendants sans perdre l’avantage fiscal, à condition de respecter les conditions de ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyer.
Le membre de la famille qui loue votre logement ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
Investissement Pinel en SCPI
Vous préférez souscrire des parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Vous bénéficez de la même réduction d’impôt.
Dans tous les cas, si la réduction d’impôt obtenue est supérieure à l’impôt du contribuable une année donnée, l’excédent ne peut pas être reporté sur l’impôt des années suivantes.
Pinel breton : comment déclarer un investissement ?
Depuis la loi de finances de 2020 et jusqu’à la fin 2024, la région Bretagne expérimente une version particulière du dispositif d’investissement locatif Pinel.
Ainsi le préfet de région détermine d’une part, les communes ou parties de communes éligibles à un investissement Pinel, indépendamment du zonage ABC. Il a d’autre part la charge d’établir pour chaque commune et chaque type de logement concernés les montants plafonds autorisés en termes de loyer et de ressources du locataire.
Un décret publié le 15 mars 2021 précise les déclarations que l’acheteur doit effectuer pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel Bretagne.
Pour tenir compte des plafonds de ressources et de loyer spécifiques, le décret met en place uniquement dans la région une déclaration annuelle, en complément de celle que tout investisseur Pinel effectue l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de l’achat du logement.
La déclaration Pinel spécifique aux communes bretonnes comprend : les éléments permettant d’identifier le logement locatif, le niveau de ressources du locataire au moment de la signature du bail, le montant des loyers perçus et la durée de l’engagement de location.
Le propriétaire bailleur sera tenu d’envoyer cette déclaration par voie électronique ou en remplissant un formulaire sur le site de la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature, au moment de la déclaration de revenus.
En cas de changement de locataire en cours d’année, il suffira de mettre à jour les informations l’année suivante.
Quelles sont les villes de Bretagne éligibles à un investissement Pinel ?
22 – Lannion, Plérin, Ploufragan, Saint-Brieuc
29 – Brest, Concarneau, Guilers, Guipavas, Plouzané, Pluguffan, Quimper, Le Relecq-Kerhuon
35 – Acigné, Bain-de-Bretagne, Betton, Bruz, Cancale, Cesson-Sévigné, Chantepie, La Chapelle-des-Fougeretz, Chartres de Bretagne, Chavagne, Chevaigné, Dinard, Fougères, Gévezé, L’Hermitage, Liffré, Melesse, Montgermont, Mordelles, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Noyal-sur-Vilaine, Orgères, Pacé, Pleurtuit, Rennes, Le Rheu, Saint-Erblon, Saint-Gilles, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Malo, Thorigné-Fouillard, Vern-sur-Seiche, Vezin-le-Coquet, Vitré, Pont-Péan
56 – Auray, Hennebont, Lanester, Lorient, Plescop, Quéven, Quiberon, Saint-Avé, Séné, Vannes
Calcul réduction d’impôt Pinel 2024 / Pinel +
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La loi Pinel, comment ça marche ?
Les objectifs de la loi Pinel
Le dispositif Pinel doit orienter la construction de nouveaux logements dans les secteurs où la demande est la plus importante.
Il apporte une réduction d’impôt aux particuliers qui décident d'investir dans un appartement neuf ou une maison neuve pour louer. Cette nouvelle offre de biens locatifs intermédiaires sera destinée aux locataires dont les ressources sont supérieures à celles demandées dans le parc social.
La loi Pinel devrait permettre la construction de 40 000 nouveaux logements par an.
Réussir son investissement locatif Pinel
Logements concernés par le dispositif Pinel
La loi Pinel s’applique aux habitations acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Le dispositif concerne :
- les logements en VEFA ou neufs achevés. La date prise en compte est alors celle de la signature de l'acte authentique d’achat.
- un logement que le contribuable fait construire si la demande de permis de construire est déposée entre ses mêmes dates. Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant l’obtention du permis.
- les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
- les locaux transformés en logements.
Zonage
La loi Pinel s’appuie sur le zonage ABC. Pour défiscaliser, l’investisseur devra acheter un logement neuf situé en zone A, A bis ou B1.
Les biens locatifs situés dans les villes classées B2 ou C ne sont plus éligibles au dispositif.
Performance énergétique
Une exigence de performance énergétique est également mise en place. Les nouveaux bâtiments doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 ou RE 2020. Pour les habitations remises à neuf, le label haute performance énergétique HPE Rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009 est exigé.
Niches fiscales
La loi Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales, fixé pour 2024 à 10 000 € par an et par foyer.
Règle de non cumul
Pour un même logement ou une même souscription de parts (SCPI), le contribuable ne peut cumuler les avantages de la loi Pinel et ceux d’un autre dispositif : réduction d’impôt accordée au titre des investissements outre-mer, ou encore du dispositif Malraux.
Sont également exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés au titre des monuments historiques et ceux financés par un prêt locatif social.
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