Les niches fiscales en 2024 dans l’immobilier neuf

La niche fiscale, appelée "dépense fiscale" par les Finances publiques, est un moyen légal de réduire le montant de ses impôts sur le revenu ou sur la fortune (ISF).

Instaurée par l’Etat pour encourager un secteur économique, elle prend la forme de charges déductibles ou d’abattements d’impôt à la suite d’investissements spécifiques.

Dans l’immobilier neuf, les principaux dispositifs de défiscalisation en vigueur sont :

• Le dispositif Pinel qui concerne l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, en métropole (jusqu'à 21 % de réduction d’impôt) ou Outre-mer (jusqu'à 32 %) pour une location d’une durée de 12 ans.
• Le dispositif Censi Bouvard qui concerne les logements meublés loués par un propriétaire non professionnel (11 % de réduction d’impôt)

Deux autres dispositifs permettent un investissement locatif dans l'immobilier ancien rénové : le Malraux et la loi Monuments Historiques.

Le plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire la limitation des avantages cumulables par un contribuable, a été instauré par la loi de finances de 2009. Son montant n’a cessé depuis de subir des « coups de rabot », diminuant chaque année.

Les dispositifs d’investissements locatifs procurent un avantage fiscal pendant plusieurs années : 9 ans en LMNP Censi Bouvard, entre 6 et 12 ans en Pinel/Duflot et jusqu’à 15 ans en Scellier intermédiaire.

Dans tous les cas, le plafond appliqué est celui de l’année où le placement a été effectué. Cette règle intègre également les dispositifs qui ne sont plus applicables, comme le Scellier, le Borloo ou le Robien.

Ainsi, un même contribuable ayant investi en Scellier en 2011 et en Duflot en 2014 profitera du plafonnement autorisé en 2011 pour son premier investissement (18 000 € + 6 %) et du plafond actuel (10 000 €) pour le deuxième.