Loi Pinel ancien 2024

Comment défiscaliser avec la loi Pinel ancien ?

 Les avantages fiscaux du Pinel dans l'ancien rénové

Le Pinel ancien est soumis aux mêmes conditions qu’un investissement Pinel dans l’immobilier neuf.

La loi Pinel accorde une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement (au maximum 2 investissements Pinel par an) et le mettent en location pendant au moins 6 ans. La défiscalisation se calcule en fonction du prix de revient du logement acheté (plafonné à 300 000 € / an ; prix au m² de surface habitable : 5 500 € maximum). L’investisseur choisit la durée de location pour laquelle il s’engage : 6 ou 9 ans, qu’il pourra prolonger jusqu’à 12 ans.

La réduction d’impôt totale peut donc atteindre 42 000 € maximum.

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 Défiscaliser en Pinel ancien ou en Denormandie : quelles différences ?

Depuis 2019 il existe un nouveau dispositif de défiscalisation à destination des investisseurs qui rénovent puis remettent en location un logement ancien. La loi Denormandie offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel ancien :

• si les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération
• si le logement se situe dans un centre-ville dégradé (opérations de revitalisation du territoire « ORT » et opérations « Action Cœur de Ville »), sans tenir compte du zonage ABC.

Les conditions de location sont également identiques.

Comment fonctionne la loi Pinel ancien ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel neuf ou ancien, l’investisseur :

• Achète un bien immobilier dans une des zones géographiques couvertes par la loi Pinel (A, Abis, ou B1).
• Fixe un loyer qui ne dépasse pas le plafonnement prévu par la loi
• Loue son bien dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, à un locataire qui en fera sa résidence principale
• Vérifie que les ressources du locataire ne dépassent pas le montant maximum

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Réussir son investissement locatif dans l'ancien rénové

Cela peut paraître étonnant, mais la loi Pinel ancien encourage les investisseurs à acquérir un logement insalubre ! Le dispositif implique en effet des travaux de réhabilitation qui apporteront au logement ancien des performances techniques proches d’un bien immobilier neuf.

 Calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien 2024

Pour un investissement Pinel, la défiscalisation est calculée sur un montant maximum de 300 000 €, même si le prix d’acquisition est supérieur. Le dispositif Pinel ancien prend en compte les dépenses couvrant les travaux de rénovation ou d’amélioration en plus du prix d’achat du bien.

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 Quels sont les logements anciens éligibles au dispositif Pinel ?

Pour entrer dans le cadre d’une opération de défiscalisation Pinel réhabilité, le bien doit être :

• un logement vétuste qui nécessite de lourds travaux afin d’être à nouveau habitable
• ou un local professionnel qui sera transformé en logement, comme par exemple un bâtiment industriel transformé en loft.

 Critères de décence

Seuls les logements ne répondant pas aux critères de décence sont éligibles à une opération d’investissement en loi Pinel ancien.

15 critères précis déterminent si un logement est décent ou non (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Parmi eux : l'état du gros œuvre, de la charpente, la présence d’amiante, la présence de plomb dans les peintures, la sécurité de l’installation de gaz, de l’installation électrique, l'état des installations sanitaires…

Pour être classé comme indécent et prétendre à une rénovation dans le cadre d’un investissement Pinel, le logement ne doit pas satisfaire au moins 4 des 15 critères.

 Niveau de performance technique et normes environnementales

La performance technique d’un bien immobilier s’évalue selon 12 critères. 6 de ces critères devront être obtenus grâce aux travaux de réhabilitation. (Voir l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003)

Après les travaux, les 15 critères de décence et les 12 critères de performance technique doivent être réunis. Une fois rénové ou transformé, le logement doit respecter les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009 L’immobilier ancien n’est pas soumis à la règlementation environnementale RT2020 exigée pour le neuf.

Le dispositif Pinel ancien optimisé au déficit foncier

 Une économie d’impôt plus importante

Le Pinel ancien offre un avantage supplémentaire au Pinel neuf car il peut se cumuler avec la fiscalité de droit commun, c’est-à-dire le déficit foncier. Le Pinel optimisé au déficit foncier repose sur la séparation des travaux :

• le prix d’acquisition et les travaux de transformation ou réhabilitation entrent dans la réduction d’impôt Pinel
• les autres travaux de réparation et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers puis du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Ainsi, pour les investisseurs qui perçoivent déjà des loyers, il est possible d’une part de réduire le montant de l’impôt sur le revenu grâce à la loi Pinel, d’autre part de réduire voire d’effacer les revenus fonciers.

Lire aussi notre article Pinel optimisé au déficit foncier : cumulez deux avantages fiscaux !

 Les avantages du déficit foncier

Lorsqu’un particulier réalise des travaux de rénovation dans un bien locatif, il peut déduire les frais engagés de ses revenus fonciers puis du revenu global l’année de leur paiement, dans la limite de 10 700 €. Si les dépenses sont supérieures, le coût est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction au titre du déficit foncier porte sur les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Cela comprend toute intervention destinée à remettre en état un logement pour ensuite le louer dans de bonnes conditions :

• réfection de l’installation électrique
• changement du système d'évacuation des eaux usées
• pose de volets ou nouvelles fenêtres
• remplacement ou réparation de la chaudière
• etc.

Le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 €. La réduction d’impôt induite par le déficit foncier venant en déduction du revenu global, elle dépend donc de la tranche marginale d’imposition du contribuable. Ainsi, plus le taux marginal d’imposition est important, plus le dispositif est intéressant.

Attention : Les travaux de construction ou de reconstruction, ainsi que les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier.

Découvrez également notre catalogue de programmes éligibles au déficit foncier.

6 raisons d’acheter un logement à rénover pour investir en loi Pinel ancien

Le Pinel ancien possède les avantages du Pinel neuf et en apporte d’autres :

• Une bonne localisation, souvent en cœur de ville : cela permet de bénéficier d’une meilleure demande locative.
• Le délai de réalisation des travaux est souvent inférieur au temps nécessaire à une construction neuve.
• Les bâtiments à réhabiliter comprennent souvent un nombre limité de logements (de 10 à 25 logements). Ces petites copropriétés sont appréciées des investisseurs et recherchées par les locataires
• Tout comme le Pinel neuf, le Pinel ancien autorise le propriétaire à louer à un membre de sa famille. Pour que le bailleur bénéficie des avantages fiscaux, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire
• La possibilité d’acquérir un immeuble de caractère. Dès l’acquisition, ce type de bien dispose d’une certaine valeur patrimoniale et présente de bonnes garanties pour dégager une plus-value à long terme.
• Pour les investisseurs désireux de visiter le bien qu’ils souhaitent acheter : le logement existe, l’achat ne se fait pas uniquement sur plan.