Déclaration des revenus fonciers : Régime du réel, micro-foncier... ?

Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont issus de la location de terrains ou d’immeubles non meublés : appartement, maison, local professionnel, parking... Le contribuable ou un membre de sa famille les perçoit en tant que propriétaire, usufruitier ou propriétaire de parts immobilières.

Le montant des revenus fonciers imposables correspond aux revenus bruts encaissés auxquels on a déduit les charges.

 Les contribuables dispensés de remplir une déclaration de revenus fonciers

• Les propriétaires qui occupent leur logement (en habitation principale ou résidence secondaire) ou qui le mettent gratuitement à la disposition d’un tiers.
• Les propriétaires qui louent leur bien dans des conditions particulières : location de logements meublés (statut de Loueur Meublé Professionnel ou Loueur Meublé Non Professionnel), qui relèvent de la catégorie des bénéfices commerciaux (BIC) ou sous-location d’immeubles nus, qui relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
• Les détenteurs de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, qui en perçoivent leur seule source de revenus.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal choisir ?

Pour déclarer ses revenus fonciers, l’investisseur peut choisir entre deux régimes d’imposition :

 Le régime forfaitaire ou micro-foncier

Le régime « micro-foncier » s’applique automatiquement si les recettes locatives brutes du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € par an. Le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %, supposé couvrir tous les frais liés au bien loué. Il est donc impossible de déduire des dépenses supplémentaires.

Le contribuable reporte sur sa déclaration de revenus n°2042 le montant des loyers. Il ne sera imposé que sur 70 % de ce montant. Il est dispensé de remplir la déclaration 2044.

 Le régime micro-foncier ne s’applique pas aux catégories suivantes :

• Les propriétaires de monuments historiques, qui en tirent des recettes imposées en revenu foncier
• Certains nus-propriétaires d’immeubles donnés en location (à la suite d’une donation entre vifs ou d’une succession)
• Les propriétaires de logements qui ont opté pour un dispositif de défiscalisation : Pinel, Scellier, Besson, Robien, Borloo…
• Les propriétaires bénéficiant d’une réduction d’impôt au titre des résidences de tourisme situées dans certaines zones ou au titre de certains travaux réalisés dans des logements touristiques.
• Les associés de SCI qui donnent en location des immeubles nus et ne possèdent par ailleurs aucun immeuble qu’ils mettraient en location directe

 Le régime réel ou de droit commun

Si les charges de propriété excèdent 30 %, il est préférable d’opter pour le « régime de droit commun ».

Le contribuable doit remplir le formulaire de déclaration de revenus fonciers (formulaire annexe n° 2044 ou 2044 spéciale) en complément de la déclaration de revenus n° 2042. Il permet de déterminer le montant du revenu foncier imposable ou du déficit foncier reportable.

Le choix du régime fiscal engage le contribuable pour 3 ans. Au terme de ces trois années, le propriétaire a le choix chaque année entre le micro-foncier dont il relève normalement, et le régime réel.

Toutefois, le régime réel est obligatoire pour les contribuables possédant certains immeubles (ou parts de sociétés) :

• possédés en nue-propriété
• classés monuments historiques
• situés dans un secteur sauvegardé
• situés dans une zone Franche urbaine
• ou ouvrant droit à un dispositif d’avantages fiscaux

 Quels revenus déclarer en 2024 ?

Le propriétaire doit indiquer le montant de toutes les recettes encaissées en 2023 :

• loyers (même les arriérés),
• recettes exceptionnelles et accessoires (location du droit d’affichage, d’emplacemement publicitaire...),
• toute somme versée au bailleur en contrepartie de la location (travaux ou dépenses incombant au propriétaire et effectué par le preneur : taxes foncières, primes d’assurance...). Ces dépenses sont payées directement à des tiers ; une clause du bail doit indiquer ce paiement par le locataire.

 Les charges déductibles

Le propriétaire bailleur peut déduire de ses revenus bruts tous les frais réels se rapportant au logement mis en location :

• les dépenses qui incombent au locataire (charges locatives), qui n’auraient pas été payées au 31 décembre de l’année de départ du logement. Ces dépenses deviennent déductibles des revenus fonciers de l’année de départ.
• les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction ou la rénovation du bien
• les dépenses de travaux, de réparation et d’entretien
• les frais d’administration (gérance, syndic, agence de location…)
• les primes d’assurances
• la taxe foncière (les taxes locatives ne sont pas déductibles)
• en outre, un forfait de 20 € par bien locatif est déduit pour couvrir les autres frais (correspondance, téléphone, matériel de bureau...).
• les indemnités d'éviction (pour libérer les locaux en vue de relouer), les frais de relogement durant des travaux

Il convient de déclarer les revenus et les charges immeuble par immeuble. Lorsque ces revenus sont en partie exonérés ou imposés dans une autre catégorie, il faut les ventiler ainsi que les charges qui s’y rapportent (ex : lorsqu’un immeuble est en partie occupé par le propriétaire et en partie loué).

Déclarer les revenus fonciers d’une SCI

Chaque année, la société civile immobilière (SCI) dépose une déclaration de résultat n° 2072. Ce formulaire doit détailler les revenus et charges par immeuble.

La SCI doit souscrire une déclaration n° 2072-S lorsque :

Dans les autres cas, la SCI remplit une déclaration n° 2072-C-SD.

Les revenus déclarés sont répartis entre les associés au prorata de leurs droits respectifs. Chaque associé doit donc déclarer sa quote-part : la SCI doit remettre à chaque associé une attestation, ou un double de l’imprimé 2072-S ou 2072-C-SD, qui lui permet de remplir sa déclaration de revenus fonciers 2044 (lignes 110 à 115) ou directement sa déclaration 2042 (4BE) si ses revenus fonciers sont imposables au régime du micro-foncier.

 SCI et micro-foncier

Rappelons que l’associé d’une SCI peut opter pour le régime du micro-foncier si :

• il perçoit par ailleurs des revenus provenant de la location non meublée d’un ou plusieurs immeubles dont il est directement propriétaire
• l’ensemble de ses revenus fonciers bruts annuels n’excède pas 15 000 €.

Tout comme un particulier, l’associé d’une SCI bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers bruts annuels.

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