Guide de la défiscalisation immobilière : l’immobilier locatif réduit vos impôts
Comparez les différents dispositifs fiscaux avant d’investir
Pour réduire ses impôts pendant plusieurs années, il existe différentes formules d'investissement locatif. Avec notre guide pour bien défiscaliser, comparez les dispositifs de défiscalisation et découvrez l'économie d’impôt que votre projet immobilier peut générer.
La défiscalisation immobilière : une réduction d’impôts sur plusieurs années
Afin d’encourager la relance du secteur immobilier, les gouvernements successifs ont créé différents dispositifs d’investissement locatif. Le statut de loueur meublé, les lois Pinel ou Malraux entre autres, s’appliquent à un type de logement particulier : location saisonnière, location nue à l'année, bâtiment ancien à rénover… Elles accordent, sous certaines conditions, des avantages fiscaux au propriétaire.
L’achat d’un bien à louer dans le cadre d’un de ces dispositifs vous donne droit à une réduction d’impôt souvent pour une durée définie par la loi : 6 ou 9 ans, ou même plus.
Autre avantage : si vous ne disposez pas de l’épargne suffisante, l’investissement peut être financé par un crédit immobilier. Les mensualités de l’emprunt seront allégées grâce aux loyers perçus. Ainsi, un effort financier de quelques centaines d’euros par mois vous permet à la fois de payer moins d’impôts et de vous constituer un patrimoine.
Les dispositifs en vigueur ont pour but de soutenir la construction de nouveaux logements. Vous allez donc investir dans un bien neuf, à rénover ou en état futur d’achèvement (VEFA). La réduction d’impôt prendra effet soit à partir de l’acquisition (vente achevée ou rénovation) soit à l’achèvement du bien (vente sur plan).
Si vous disposez de revenus variables qui influent sur le montant de vos impôts, orientez-vous vers une défiscalisation ponctuelle : FIP (Fonds d’Investissement de Proximité), FCPI (Fonds communs de placement pour l’innovation) ou SOFICA (Sociétés pour le FInancement du Cinéma et de l’Audiovisuel).
Optimiser ses impôts avec la défiscalisation immobilière.
Plusieurs lois de défiscalisation permettent d’investir dans la pierre tout en payant moins d’impôts. Ces dispositifs, comme de nombreuses niches fiscales, sont limitées à un montant plafond. Il convient donc d’ajuster au mieux son investissement.
En savoir plus sur le plafonnement des niches fiscales
Avantages soumis au plafond de 10 000 €
Si vous cherchez à réduire le montant de vos impôts dans la limite de 10 000 €, vous disposez des principaux dispositifs de défiscalisation :
- Le dispositif Pinel en France métropolitaine ou sa version Pinel + pour une location nue, c’est-à-dire vide.
- La location meublée à titre de loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
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« Loi Pinel + »
Durée d'engagement6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu'à 12 ans
Avantage FiscalRéduction d'impôt de 12% à 21% de l'investissement, à hauteur de 300 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans
ConditionsAcheter un logement neuf dans une des zones éligibles. Le louer non meublé en respectant certaines normes de confort du logement ainsi que les plafonds de loyer et de ressources du locataire
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« Loi Pinel »
Durée d'engagement6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu'à 12 ans
Avantage FiscalAvantage fiscal de 10,5% à 17,5% de l'investissement, à hauteur de 300 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans
ConditionsAcheter un logement neuf dans une des zones éligibles : A, Abis, B1. Le proposer à la location nue (résidence principale du locataire) en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire
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« Statut LMP »
Durée d'engagementA définir avec votre conseiller
Avantage FiscalDéficit imputable sur le revenu global
ConditionsÊtre inscrit au RCS, générer plus de 23 000 € de recette annuelle, plus de 50 % des revenus proviennent de l’activité de loueur meublé
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« Statut LMNP »
Durée d'engagementA définir avec votre conseiller
Avantage FiscalDéficit imputable sur les mêmes revenus
ConditionsGénérer moins de 23 000 € de recette annuelle
Avantages soumis au plafond de 18 000 €
Un plafond supérieur permet de défiscaliser davantage, grâce à des investissements Pinel en Outre-mer
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« Loi Pinel Plus Outre-Mer »
Durée d'engagement6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu'à 12 ans
Avantage FiscalRéduction d'impôt de 23% à 32% de l'investissement, à hauteur de 300 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans
ConditionsRespecter les critères de performance thermique du logement ainsi que les plafonds de loyer et de ressources du locataire
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« Loi Pinel Outre-Mer »
Durée d'engagement6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu'à 12 ans
Avantage FiscalAvantage fiscal de 21,5% à 28,5% de l'investissement, à hauteur de 300 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans
ConditionsRespecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire
Avantages non soumis au plafonnement global
Certains dispositifs échappent au plafonnenment des avantages fiscaux
- L’investissement Malraux dans un bien à rénover, situé en secteur sauvegardé
- L’investissement dans un bien classé Monument historique
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« Loi Malraux »
Durée d'engagement9 ans
Avantage Fiscal22% à 30% du montant des dépenses, dans la limite de 400 000 €, réparti sur 4 ans
ConditionsConcerne les opérations de rénovation situées dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un secteur couvert par un plan de sauvegarde (PSMV)
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« Loi Monument Historique »
Durée d'engagement15 ans
Avantage FiscalDéduction des charges sur les revenus fonciers
ConditionsConcerne les biens classés MH, inscrits à l’inventaire ou titulaires du label de la Fondation du Patrimoine. La mise en location n’est pas obligatoire.
Etablir une stratégie de défiscalisation
Quand faut-il acheter un logement pour bien défiscaliser ?
On constate souvent en fin d’année un regain d’intérêt des investisseurs pour les produits de placement défiscalisants. Ils cherchent, avant le 31 décembre, l’opération qui allègera voire supprimera l’impôt sur le revenu l’année suivante.
Toutefois il n’existe pas de mauvaise saison pour mettre en place un dispositif de défiscalisation immobilière. Choisissez votre type d’investissement en fonction de vos préférences, de la réduction d’impôt souhaitée et de vos projets.
Combien pouvez-vous défiscaliser ?
Pour bénéficier d’une économie d’impôt adaptée à vos besoins, commencez par réaliser un bilan de votre situation financière et patrimoniale. À combien s’élève votre impôt ? À quelle tranche marginale d’imposition (TMI) êtes-vous soumis ? Passez ensuite en revue la liste des avantages fiscaux auxquels vous avez droit : emploi d’un salarié à domicile, produits d’épargne retraite (PERP)... Ces avantages fiscaux peuvent prendre la forme d’une déduction, d’une réduction d’impôt ou encore d’un crédit d’impôt.
Vous pourrez alors déterminer le montant d’économie d’impôt idéal que vous pouvez réaliser. Il vous faudra alors calibrer votre investissement au plus juste afin de profiter de l’avantage fiscal dans son intégralité.
Investir pour défiscaliser ? Pas seulement !
Il est préférable d’intégrer votre opération dans une stratégie globale. La pierre est un support d’investissement idéal pour poursuivre plusieurs objectifs : réduire sa facture fiscale, bien sûr, mais aussi se constituer un patrimoine, s’assurer des revenus supplémentaires au moment de la retraite, préparer sa succession…
Vous l’avez compris, plusieurs formules d’investissement locatif peuvent vous aider à payer moins d’impôts. Pour bien choisir un dispositif de défiscalisation et en tirer le meilleur profit, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller C-Invest qui saura vous orienter vers le bon produit.
Tout investissement immobilier implique des conditions de location. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
