Immobilier : taxes et impôts locaux
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Taxe foncière, taxe d’habitation, TEOM… De quel impôt êtes-vous redevable ? Pouvez-vous prétendre à une exonération ? Logisneuf fait le point sur les taxes liées à l’immobilier.
Les impôts locaux
Une grande partie de la fiscalité liée à l’immobilier entre dans la catégorie des impôts locaux directs. La taxe foncière, la taxe d’habitation ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont prélevées par les collectivités territoriales (régions, départements, communes). Les sommes perçues participent au développement des équipements et des services publics.
Chaque collectivité vote ses taux d’imposition de façon à équilibrer son budget de fonctionnement. Le montant des taxes varie donc entre deux localités, mais aussi d’une année à l’autre.
Certaines exonérations des taxes d’habitation ou foncière prévues pour les résidences principales ne s’appliquent pas aux résidences secondaires.
Taxe foncière sur les propriétés bâties
Sont redevables de la taxe foncière toutes les personnes propriétaires ou ayant l’usufruit d’un bien immobilier : maison, appartement, local commercial, place de stationnement...
La TFPB est établie une fois par an, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est au propriétaire de payer la taxe foncière, même si le logement est mis en location.
Toutefois, si le bien est vendu en cours d’année, le propriétaire peut prévoir dans l’acte de vente le partage de la taxe « prorata temporis » avec l’acheteur.
La base d’imposition est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale. Le montant de la taxe foncière se calcule en multipliant ce revenu cadastral par un taux fixé par la commune.
- Exonération temporaire de la taxe foncière
Pendant les deux années qui suivent leur achèvement, les nouvelles constructions réservées à l’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI. art. 1383 ; BOI-IF-TFB-10-60).
Cette exonération porte sur les parts départementale et régionale. Mais la commune a un pouvoir de décision pour la part qui lui revient. Elle peut :
- supprimer cette exonération
- la limiter aux logements financés par des prêts aidés de l’état.
Pour en bénéficier, l’acquéreur doit en faire la demande dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de la construction. L’exonération ne concerne pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, prélevée en même temps que la taxe foncière.
Taxe d’habitation
La taxe d’habitation est perçue par la commune où se situe le bien immobilier. Elle s’adresse à toutes les personnes propriétaires, locataires ou occupantes à titre gratuit de leur résidence principale ou d’une résidence secondaire. Le contribuable paie la taxe d’habitation du logement qu’il habitait au 1er janvier, même s’il a déménagé depuis.
Le montant de la taxe d’habitation se calcule en multipliant la valeur locative nette du logement par un taux fixé chaque année par la commune.
À noter : certaines communes ont désormais le droit d’alourdir de 20 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette mesure concerne les 28 agglomérations déjà soumises à la taxe sur les logements vacants.
Exonération de la taxe d’habitation
Depuis 2018, un dégrèvement s'étaiut mis progressivement en place afin d’exonérer totalement de la taxe d’habitation près de 80 % des contribuables en 2020.
Les ménages concernés ont profité d’une réduction de 30 % en novembre 2018, puis 65 % en 2019 pour atteindre 100 % en 2020.
Cette mesure s'adressait :
- aux personnes célibataires dont le revenu fiscal annuel de référence ne dépasse pas 27 000 €/an.
- aux couples dont les ressources sont inférieures à 43 000 € par an
- aux ménages avec enfant disposant de moins de 55 000 euros de revenus annuels
Les 20% de foyers fiscaux restants profitent depuis 2021 de ce même dégrèvement progressif, pour une exonération définitive en 2023.
Autres taxes locales
Taxe foncière sur les propriétés non bâties
La Taxe foncière sur les propriétés non bâties s’applique aux propriétés non bâties : jardins, voies privées, cours, terrains agricoles…
Certains terrains agricoles peuvent bénéficier d’une exonération partielle (parts régionale et départementale de la TFPNB ainsi que 20 % de la part communale) : prés naturels, vignes, vergers, bois, pâturages, lacs… Le propriétaire doit en faire la demande au service des impôts avant le 1er janvier de l’année d’exonération.
Des exonérations temporaires sont également possibles, sur délibération d’une collectivité locale : terrains situés dans un site Natura 2000, terrains replantés en bois, terrains agricoles en production biologique...
Taxe et redevance d’enlèvement des ordures ménagères
Les collectivités territoriales peuvent choisir entre la taxe, recouvrée avec la taxe foncière ou la redevance, liée au service rendu. Cet impôt est dû pour l’année entière même si le logement n’est habité que quelques mois par an. C’est le propriétaire qui paie cet impôt, en même temps que la taxe foncière. Mais si le logement est loué, il peut se faire rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire, sur justificatif.
La TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière, c’est-à-dire la moitié de la valeur locative du bien immobilier. Le montant de la taxe s’obtient en multipliant cette valeur par le taux fixé par la commune. Plusieurs zones de ramassage, soumises à différents taux de taxe peuvent exister au sein d’une même collectivité.
Taxe spéciale d'équipement des établissements publics
Cette taxe est destinée au financement des interventions foncières des EPF (Etablissements Publics Fonciers). Elle concerne les propriétaires assujettis à la taxe d’habitation ou aux taxes foncières dans les communes concernées par chaque établissement public (en Lorraine, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Guyane, Martinique, Guyane, Basse Seine).
Taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants concerne les logements inoccupés depuis plus d’un an, situés dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants et souffrant d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 liste les 1151 communes assujetties.
Cette taxe correspond à un pourcentage de la valeur locative : 12,5 % pour la première année où le logement est imposable, 25 % pour la deuxième année. Elle est acquittée par le propriétaire ou l'usufruitier du logement.
Tout logement qui n’est pas occupé pendant au moins 90 jours consécutifs (soit 12 semaines) dans l’année est considéré vacant, y compris les résidences secondaires.
Taxe sur la vente de terrains agricoles rendus constructibles
La première vente d’un terrain agricole nu, rendu constructible après modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) est soumise à plus-value. Le taux de la taxe augmente en fonction de la plus-value. Il correspond à :
- 5 % de la plus-value lorsque celle-ci représente entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition,
- 10 % de la plus-value lorsqu’elle dépasse 30 fois le prix d’acquisition.
Certaines ventes sont toutefois exonérées, notamment les ventes inférieures à 15 000 € et celles dont la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d’acquisition.
Impôts et frais liés à la location
Si la résidence secondaire est proposée à la location, ne serait-ce que quelques semaines par an, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, déduction faite des frais de mise en location et des charges, au prorata du temps loué ou d’une occupation personnelle. Comme pour les locations meublées de longue durée, ils sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (article 34 du Code général des impôts). Si les loyers annuels sont inférieurs à 32 600 € le propriétaire bénéficie d’un abattement fixe forfaitaire de 50 %.
Le propriétaire se doit de reverser la taxe de séjour (payée par le locataire) à la mairie qui accueille le logement. Son montant varie selon les communes.