Créer une société civile immobilière (SCI)
Constituer une Société Civile Immobilière (SCI) peut s'avérer intéressant pour acheter un appartement ou une maison. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, le logement est alors la propriété de la SCI. Cela permet d’organiser plus facilement une succession ou une donation ainsi que la fiscalité des associés, notamment dans le cadre d’une opération de défiscalisation.
Définition d’une SCI
Les statuts
Une société civile immobilière est une personne morale réunissant au moins deux associés. Elle permet d’acheter à plusieurs et de gérer des biens immobiliers. La SCI est alors propriétaire des biens, les associés possédant les parts de cette société. Chaque associé dispose d’un droit de vote et de responsabilité à la hauteur de son capital.
SCI Familiale
Une SCI familiale réunit au minimum deux personnes d’une même famille par filiation ou par alliance, jusqu’au quatrième degré : c’est-à-dire parents, enfants, frères et sœurs… mais aussi petits-neveux et cousins germains. Il est possible d’intégrer des mineurs dans une SCI familiale. Chaque associé doit réaliser un apport : en nature (immeuble), en numéraire (somme d’argent) ou un apport d’industrie (travail mis au service de la société).
Ce statut connaît quelques variantes par rapport à une SCI classique, notamment pour la location d’un bien immobilier.
Créer sa SCI
Comme toute société, une SCI doit avoir un siège social. Ses statuts sont enregistrés au centre des impôts. La SCI est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et fait l’objet d’une annonce légale dans un journal habilité. Les associés élisent un gérant (associé ou non) qui sera juridiquement responsable et qui peut être rémunéré. Ils doivent tenir une comptabilité et organiser annuellement une assemblée générale. La durée de la SCI est fixée dans ses statuts, dans la limite de 99 ans, renouvelable une fois.
Emprunter en SCI
Souscrire un crédit
La SCI familiale permet souvent de faciliter l’obtention d’un crédit immobilier.
En effet, un emprunt au travers d’une SCI apporte des garanties qui rassureront votre banquier : plus le nombre d’associés est important, plus la capacité d’emprunt et l’apport personnel le sont également.
Une SCI familiale peut souscrire à un prêt in fine ou un prêt amortissable. Toutefois, en tant que personne morale, elle n’a pas accès aux crédits aidés que sont le prêt Action Logement ou le prêt à taux zéro (PTZ). Elle ne peut pas recourir non plus à un plan épargne logement. Ces contraintes rendent donc ce statut plus intéressant pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif.
Une SCI peut bénéficier d'un prêt immobilier de deux façons :
- souscrire un crédit professionnel au nom de la société. Le montant emprunté est versé sur le compte courant de la société afin d’acquérir le bien immobilier. Le remboursement du crédit s’effectue sur les fonds propres de la SCI : grâce aux loyers si le bien est mis en location ou à partir d’un compte courant d’associés. Cette solution permet aux associés mineurs, qui ne sont pas autorisés à emprunter seuls, de posséder une part du bien immobilier et de percevoir des revenus issus de la location.
- ou chaque associé fait sa propre demande de crédit. Les différents crédits obtenus sont ensuite versés dans un compte courant d’associés de SCI.
L’établissement bancaire établit les différents critères de sa proposition de prêt (montant, durée de l’emprunt, taux…) en fonction de l’apport personnel de chaque associé et de sa capacité d’emprunt.
Les garanties
La banque peut demander, en plus d’une assurance emprunteur :
- une garantie hypothécaire sur le logement acheté en SCI. Ainsi, en cas d’impayé, la banque est en droit de saisir le bien.
- ou une caution personnelle de la part de chaque associé, à hauteur des parts détenues dans la société.
Il est à noter que devenir membre d’une SCI familiale implique des engagements en termes de remboursement. Contrairement à une société commerciale, la SCI familiale est une société à responsabilité illimitée. Chaque associé est donc responsable de ses dettes de manière permanente, à hauteur du montant qu’il a investi. En cas d’impayé, il sera peut-être amené à engager son patrimoine personnel. Heureusement, il ne s’agit pas d’une responsabilité solidaire : un associé n’a pas à honorer les dettes des autres associés.
Quel régime d’imposition choisir ?
Les bénéfices dégagés par une SCI sont soit redistribués aux associés, soit mis en réserve pour constituer une trésorerie.
Lors de la création d’une SCI, les associés doivent choisir l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
S’il s’agit d’une SCI à l’impôt sur le revenu, les associés doivent déclarer les revenus, qu’ils aient été distribués ou non.
La SCI peut choisir de se soumettre à l’impôt sur les sociétés. Ce régime est d’ailleurs obligatoire dans le cadre de locations meublées ou équipées.
L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP)
On parle dans ce cas de fiscalité transparente. La société est imposée sous le régime BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Elle ne peut gérer ou louer que des locaux nus. Les revenus de la SCI, les loyers d’une location par exemple, sont répartis entre les associés qui déclarent leur part en tant que revenus fonciers. Cette option est préférable quand il s’agit uniquement d’acheter sa résidence principale.
L’impôt sur les sociétés
Les associés peuvent également choisir de déclarer les bénéfices qu’ils tirent de la SCI sous le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Les avantages d’une SCI
Acheter un logement en couple
La création d’une SCI peut être une solution pour acheter à plusieurs, et en particulier pour les couples non mariés.
Ce statut juridique plus souple que l’indivision leur permet d’être copropriétaires de leur résidence principale.
En cas de décès de l’un des associés, ses héritiers récupèrent ses parts et non le bien. Ils ne peuvent donc vendre le logement sans l’accord de l’associé survivant.
Il est également conseillé aux couples non mariés de réaliser un achat croisé. Il s'agit d'un démembrement de propriété croisé des parts sociales, chacun possédant la nue-propriété de certaines parts et l'usufruit des parts du conjoint. Au décès d’un concubin, le survivant devient propriétaire de la moitié des parts et conserve l’usufruit, c'est-à-dire l'usage des parts du conjoint disparu.
Le statut de SCI offre aussi des garanties en cas de séparation. Les associés peuvent continuer à partager la propriété du bien ou céder leur part à l’autre.
Les couples mariés trouvent également une utilité à la mise en place d'une SCI car elle prend en compte l’inégalité des apports. Elle propose ainsi une alternative au régime de communauté des biens.
Transmettre un patrimoine à ses enfants
Une SCI familiale intégrant des descendants permet d’organiser une succession par le biais de donations. Comparée à la donation d’un bien immobilier, la donation de parts sociales de la SCI est plus avantageuse car elle est soumise aux abattements classiques.
Dans le cadre d’une SCI chaque membre est autorisé à transmettre jusqu’à 100 000€ de part sociale tous les 15 ans à un autre associé. Ces abattements successifs sont particulièrement appréciés car ils ne sont soumis à aucune taxe.
Dans le cas par exemple où les deux parents et les enfants sont associés en SCI, les parents peuvent organiser sereinement la transmission de leur patrimoine immobilier de leur vivant, à travers une donation de 200 000 € nette d’impôts tous les 15 ans.
Cession et plus-value
L’achat ou la vente d’un bien immobilier par le biais d’une SCI fait l’objet d’un acte notarié. Par contre la cession des parts sociales ne nécessite pas l’intervention d’un notaire et s’effectue sous seing privé.
Vente d’un bien ou cession de parts
La vente est soumise à l’impôt sur les plus-values sauf exonération et dans le délai de 30 ans.
Depuis le 1er février 2012, seule la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif détenu depuis 30 ans donne droit à une exonération totale. Dans le cas d’une SCI, la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition des parts. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de 30 ans, même si la SCI possède l’immeuble depuis moins longtemps.
Quel bien immobilier acheter et gérer en SCI ?
En achetant à plusieurs, vous vous donnez la possibilité d’acquérir un bien plus important et de gagner en rentabilité.
De plus, il est tout à fait possible de procéder à une opération de défiscalisation en investissant dans un bien locatif éligible Pinel, Malraux ou Denormandie, par exemple.
De même, elle ne bénéfice d’aucun délai de réflexion ni de rétractation pour l’achat d’un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation)
Attenton toutefois : les biens immobiliers sont la propriété de la société, non des associés. Toute décision est donc prise en commun, ce qui peut être source de discussions.
Mettre un logement en location
Les associés créent alors une Société Civile Immobilière de location.
Dans le cadre du régime BNC, il ne peut s’agir que d’une location nue, louer un meublé étant considéré comme activité commerciale.
L’Etat tolère toutefois la location de logements meublés si les loyers perçus ne dépassent pas 10 % des revenus de la SCI. Cela peut permettre de louer sa résidence secondaire en saison touristique si celle-ci appartient à une SCI disposant d’un autre ou d’autres biens loués.
En tant que personne morale, une SCI classique établit un bail de 6 ans minimum (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une SCI familiale est soumise aux mêmes conditions qu’un particulier, et peut louer son bien pour 3 ans.