Déclaration des revenus issus de la location meublée : BIC ou micro BIC 

La location de logements meublés peut s’exercer en tant que professionnel ou non.

 LMP – loueur en meublé professionnel

Micro-BIC, BIC réel simplifié… les régimes d’imposition

 BIC – Bénéfices industriels et commerciaux

Alors que les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux d’une location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

• Vos revenus ne dépassent pas 72 600 € HT (77 700 € pour les revenus 2023) ? Le régime micro BIC s'applique, mais vous avez la possibilité de choisir le régime réel
• Vos recettes annuelles sont supérieures à ce montant ? C'est le régime de bénéfice réel (simplifié ou normal) qui s'applique.

 Avantages fiscaux du régime

Le régime des bénéfices industriels et commerciaux offre deux principaux avantages au propriétaire d’une location meublée.

• Il déduit les charges des loyers perçus : intérêts d’emprunt, impôts locaux, dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion et d’assurance.
• Il déduit l'amortissement : il peut en effet répartir le coût du logement et du mobilier sur leur durée d’utilisation. Ainsi, le mobilier est généralement amorti sur 10 ans et le logement sur 30, sachant qu’une partie du montant doit être allouée au terrain qui lui n’est pas amortissable.

 BIC et déficits

S’il y a déficit, le loueur LMNP peut l’imputer sur d’autres BIC de même nature, à savoir des recettes perçues d’une seconde location meublée à titre non professionnel.

Le loueur en meublé professionnel (LMP), par contre, peut imputer son déficit BIC sur ses autres revenus.

 Location exonérée d’impôt

Il vous est possible de louer une ou plusieurs pièces de votre propre résidence principale sans payer d’impôts sur les loyers perçus, si vous respectez certaines conditions :

• Vous louez occasionnellement une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à titre de chambre d'hôte à des personnes qui n'y élisent pas domicile et vos revenus ne dépassent pas 760€ TTC/an.
• Ou la pièce de votre domicile que vous louez représente la résidence principale de votre locataire. Vous n'avez pas à déclarer ces revenus si le loyer hors charges ne dépasse pas, pour 2022  192 €/m² par an en Ile-de-France et 142 €/m² par an dans les autres régions.

 BIC – régime réel simplifié

 Micro BIC

Le micro-BIC est un régime de déclaration simplifiée : le bailleur reporte sur sa déclaration de revenus le montant des recettes. L’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire. Les charges n’ont pas à être justifiées. Par contre, l’amortissement n’est pas permis en micro BIC. En terme de comptabilité, le loueur a pour seule obligation de tenir un livre de recettes et un livre d’achat.

Le bénéfice imposable correspond aux recettes auxquelles on applique un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes).

Le montant de l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

 Obligations du micro-BIC

• L’activité doit être exonérée de TVA, ce qui est le cas pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation.
• Les meublés de tourisme doivent avoir obtenu un classement (art. L 324-1 du code du tourisme)

Comment déclarer ses revenus BIC ?

 BIC réel simplifié

Le contribuable ajoute à sa déclaration de revenus n°2042 C l’imprimé n°2031 et ses annexes (2031 bis et ter). Ces documents sont complétés par un certain nombre de formulaires :

• Un bilan simplifié (créances et les dettes à la clôture de l’exercice) – annexe n° 2033-A
• Un compte de résultat simplifié de l’exercice (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
• Un tableau des immobilisations, des amortissements – annexe n° 2033-C
• Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits – annexe n° 2033-D
• Un tableau déterminant la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E

 Micro BIC

Le loueur en meublé soumis au régime micro BIC est dispensé d’une déclaration de bénéfices spécifique. Il lui suffit d’indiquer sur l’imprimé 2042 C le montant de son chiffre d’affaires ainsi que son numéro SIRET.

 LMNP et Censi Bouvard

Le loueur non professionnel qui bénéficie du dispositif Censi Bouvard remplit la déclaration n°2033 et reporte les montants sur les imprimés 2042 C et 2031

Pour rappel, l'avantage fiscal Censi Bouvard ne s'applique pas aux investissements réalisés après le 31/12/2022.