Niches fiscales dans l’immobilier : faisons les comptes !

« Chères » niches fiscales

On adore les détester. Pourtant nous sommes nombreux à en profiter. Souvent considérées comme des privilèges plus ou moins justifiés, les niches fiscales sont des réductions ou crédits d'impôt instaurés par l’État. Leur but : inciter les particuliers ou les entreprises à réaliser un investissement, un don ou créer un emploi. Selon la Cour des Comptes, il en existe plus de 470. La niche fiscale la plus utilisée en France est le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile. Autre avantage couteux pour les finances publiques : l’abattement de 10% sur le montant total des pensions (retraites et pensions alimentaires) qui bénéficie à de nombreux contribuables.

Dans l’immobilier, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été créés pour inciter les particuliers à investir dans certains types de biens : programmes immobiliers neufs (loi Pinel), résidences meublées avec services (dispositif LMNP Bouvard), patrimoine à restaurer (loi Malraux), logements sociaux en outremer (loi Girardin IS), etc.
En encourageant les contribuables à placer leur argent dans la pierre, ces mécanismes soutiennent indirectement depuis près de 30 ans le secteur de la construction et permettent le développement du parc locatif social.

Mieux connaître les niches fiscales immobilières

Les niches fiscales immobilières : une dépense plutôt rentable pour l’État

Selon les derniers Comptes du Logement, publiés en juillet 2018 par le Commissariat général au développement durable, les aides au logement ont couté 41,9 milliards d'euros en 2017. Toutefois les recettes engrangées par l’État pour ce même secteur sont bien supérieures : elles s’élèvent à 74,4 milliards d’euros.

Dans la colonne « dépenses », on retrouve les différents dispositifs d’incitation à l’investissement, ceux en vigueur (Pinel, Censi Bouvard) et ceux qui ne le sont plus, mais dont la réduction d’impôt est encore active (Scellier, Duflot, Besson). S'y ajoutent :

• le crédit d’impôt accordé aux banques qui proposent le prêt à taux zéro,
• le CITE (crédit d'impôt sur la transition énergétique),
• les APL,
• la réduction de TVA
• ou encore l’exonération de taxe d’habitation pour les personnes âgées ou handicapées.

Dans la colonne « recettes », viennent s’aligner :

• les prélèvements liés aux dépenses courantes des habitants : TVA, taxes sur l’énergie, l’eau, etc.
• les impôts sur les revenus locatifs, la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants
• les prélèvements liés à l’investissement : TVA sur l’achat d’un logement neuf ou les travaux,
• les frais de notaire lors d’un achat immobilier, l’impôt sur les plus-values lors d’une vente immobilière, les frais de succession.

Ainsi l’opération montre un bénéfice de 32,5 milliards d'euros dans l’escarcelle de l’État.

Les niches fiscales : que va faire le gouvernement ?

Dans une interview au journal Le Parisien le 3 février, le ministre de l'Action et des Comptes publics Gérald Darmanin proposait de diminuer « le plafond* global des niches ou qu'on les mette sous conditions de ressources pour qu'elles profitent aux classes moyennes et populaires plutôt qu'aux plus aisés ». Toutefois le président Emmanuel Macron se montre peu enclin à toucher à ces crédits et réductions d’impôt et risquer d’alourdir la pression fiscale.

Le 12 février sur RMC/BFMTV, à la question « L'immobilier coûte-t-il trop cher à l'État ? » le ministre du Logement Julien Denormandie (qui d’ailleurs a créé un dispositif de défiscalisation à son nom, la loi Denormandie) a répondu : « L'immobilier c'est un secteur d'activité essentiel pour notre économie (…). On ne dépense pas trop d'argent. La question c'est de savoir comment on peut mieux utiliser l'argent que nous dépensons ».

Le ministre a estimé qu’il fallait toucher « le moins possible » aux niches fiscales. Face au défi actuel de « construire de plus en plus de logements», « beaucoup sont très utiles». Même s’il n’exclut pas d’en ajuster quelques-uns, il souhaite donner aux promoteurs et aux professionnels de l’immobilier le maximum de visibilité. Les dispositifs phares comme le prêt à taux 0 (PTZ) ou la loi Pinel par exemple, ont ainsi été prorogés jusqu’en 2021 par la dernière loi de finances.

* Depuis 2013, le plafond est de 10 000 euros, à l’exception des investissements en Outremer, plafonnés à 18 000 €. Certains dispositifs, comme le Malraux, échappent à ce plafonnement.

Pour mieux connaître les dispsitifs de défiscalisation, consultez également :

• Le guide de la loi Pinel
• Le dispositif LMNP Censi Bouvard
• la loi Malraux
• les niches fiscales dans l'immobilier