Un prêt immobilier sans apport, c’est possible ?

Taux immobiliers bas, dispositifs d’aide à l’accession ou à l’investissement… Tous les médias l’affirment : c’est le moment d’emprunter pour acheter ! Mais que faire si vous n’avez pas d’apport personnel ? Il est possible de financer intégralement un achat immobilier par le crédit, en particulier dans le cadre d’un investissement locatif.

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Acheter un bien immobilier sans apport personnel

Pas d’apport, pas d’appart’ ?

Avant de formuler une demande de crédit immobilier, il est d’usage de se constituer un pécule. Il réduira d’autant la somme à emprunter, abaissant également le nombre de mensualités et le coût total du crédit. Issu de l’épargne, d’un héritage ou d’une donation, cet apport sert souvent à payer les frais de notaire et de garantie. Il permet également de sécuriser la banque, qui consent plus facilement des conditions de prêt avantageuses.

Quel montant pour un apport ?

Il n’existe aucune règlementation en matière d’apport : chaque banque fixe sa propre politique. Nombre d’entre elles demandent une participation financière de 10 à 20 % du montant de l’achat. Mais si l’acquéreur dispose de 20 à 30 % de la somme nécessaire à son projet, il obtiendra de meilleures conditions d’emprunt : acceptation du dossier plus rapide, taux d’intérêts plus bas...

Les banques financent jusqu’à 110 % l’achat immobilier

Mais la participation de l’emprunteur n’est pas obligatoire. Dans certains cas, la banque consent à surfinancer le projet immobilier. En effet, près d’un crédit sur dix est obtenu « sans apport issu de l’épargne ». On parle de prêt à 100 % ou même à 110 % : le montant emprunté couvre alors le financement de la garantie et les frais d’acquisition en plus du prix d’achat.

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Financer un achat immobilier sans apport

Présentez votre meilleur profil d’emprunteur

Comment gagner la confiance de votre banquier si vous n’avez pas constitué d’épargne ? Soignez votre dossier : votre gestion de compte bancaire devra prouver votre capacité à épargner, et donc à rembourser vos mensualités.

Votre banquier sera sensible à certains critères tels que :

• Votre âge
• Votre capacité d’épargne
• Votre niveau d’endettement
• La régularité de vos revenus
• Votre stabilité sur le plan professionnel : un CDI est le bienvenu
• Votre situation matrimoniale
• Le nombre de personnes à charge

Ainsi, un jeune ménage sans épargne présentera un profil rassurant s’il a de bonnes perspectives d’évolution de salaire.

Un prêt annexe peut remplacer l’apport personnel

Si vous êtes éligible à un dispositif octroyé par l’état ou une collectivité, ce type de prêt aidé peut remplacer ou compléter un apport modeste, en réduisant le montant du prêt principal :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : le Prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux locataires qui achètent leur première résidence principale. Ce prêt accordé sans intérêt peut financer jusqu’à 40 % du montant du bien immobilier.
• Prêt accession sociale : Le PAS est accordé sous conditions de ressources. Réservé au financement de la résidence principale, il bénéficie de frais réduits et ouvre droit à l’APL. PTZ et Prêt à l'accession peuvent se cumuler.
• Prêt conventionné : les taux pratiqués dans le cadre d’un prêt conventionné sont plafonnés. Le logement financé deviendra la résidence principale de l’acquéreur ou du locataire s’il s’agit d’un investissement locatif.
• Prêt Action logement :également connu sous le nom de prêt 1% logement, il offre des taux avantageux aux salariés qui souhaitent acheter ou faire construire leur résidence principale. Le prêt Action logement peut financer jusqu’à 30 % maximum du coût total de l’acquisition

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Financer un investissement locatif sans apport

Emprunter pour profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière

Financer intégralement un achat immobilier par le crédit peut être particulièrement avantageux pour un investisseur. Cette solution lui permet non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi, dans certains cas, de réduire ses impôts. Les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles des recettes locatives.

• En location nue : en déduisant les intérêts d’emprunt des loyers perçus, l’investisseur diminue sa base imposable et donc l’impôt sur les revenus locatifs. Si ces revenus issus de la location n’absorbent pas totalement les intérêts d’emprunt, le déficit foncier créé est imputable sur les loyers des 10 années suivantes.
• En location meublée : pour déduire les intérêts de ses loyers, le loueur non professionnel (LMNP) devra choisir le régime réel d’imposition. Quant au statut LMP, il permet au bailleur de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus globaux.

Cette caractéristique permet d’optimiser une opération de défiscalisation en Pinel ou LMNP Censi Bouvard.

Les banques se laissent convaincre relativement facilement : ce type de financement présente relativement peu de risques : les loyers perçus aident l’emprunteur à rembourser son prêt immobilier en partie ou même en totalité.

Prévoir les frais liés à l’investissement

Mis à part les mensualités du crédit, votre investissement génèrera d’autres dépenses :

• Au moment de l’acquisition : frais de notaire, éventuellement frais d’agence.
• Taxe foncière
• Travaux éventuels dans le logement et les parties communes

Si vous souhaitez investir sans apport, les loyers perçus devront couvrir ces frais annexes.