Investir dans l'immobilierpour moins de 120 000 €
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Comment investir dans l'immobilier neuf avec moins de 120 000 € ?
Pour investir dans l’immobilier sans dépasser votre budget, différentes stratégies s’offrent à vous. Découvrez quelles sont vos options pour réaliser un placement : quels types de biens locatifs, quels statuts et quels modes de propriété vous permettent de vous créer un patrimoine immobilier avec un budget de 120 000 € maximum.
Dans quelle ville investir avec 120 000 € ?
Même à moins de 120 000 €, un investissement locatif peut se révéler rémunérateur. Pour cela, il est préférable d’opter pour les villes moyennes, où le prix au m² est plus intéressant que dans les grandes métropoles. Une ville à taille humaine, accueillant un campus universitaire et dotée d’un bon dynamisme économique offrira en effet davantage de rentabilité tout en restant attractive. Ainsi, Rennes (Ille-et-Vilaine), Poitiers (Vienne), Le Havre (Seine-Maritime) ou encore La Rochelle (Charente-Maritime), par exemple, offrent des prix immobiliers plus abordables, tout en affichant une bonne demande locative et suffisamment de tension à la revente. En choisissant un bien locatif situé dans un quartier prisé, vous pouvez atteindre une rentabilité de 4 à 5%.
Quel bien locatif peut-on acheter pour 120 000 € ?
Quel type de logement coûte moins de 120 000 € ?
Pour un budget de 120 000 euros maximum, on trouvera essentiellement :Des studios et appartements T1. Il s’agit de biens très recherchés par des profils de locataires relativement variés :
- étudiants à la recherche d’une chambre près d’une université ou d’une grande école
- séniors autonomes souhaitant un petit logement confortable à deux pas des médecins et petits commerces
- jeunes cadres en déplacement ayant besoin d’un pied à terre régulier, ou salariés adeptes du télétravail loin des grandes villes. Si vous ciblez ce type de locataires, privilégiez plutôt les alentours d’une gare.
L’immobilier neuf ouvre droit à une réduction d’impôt pour les acquéreurs d’un logement éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière. Le dispositif le plus prisé actuellement reste la loi Pinel. En contrepartie d’une réduction maximum de 21% sur 12 ans (version Pinel +), la loi Pinel permet l’achat d’un ou deux logements par an dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² : des conditions tout à fait réalisables avec le budget indiqué. Le propriétaire bailleur s’engagera à respecter pendant toute la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans) certaines conditions liées au loyer et aux ressources du locataire.
Il est possible d’investir dans un appartement plus grand, voire une maison avec travaux. Toutefois, il est évident que plus le prix du bien à rénover sera attractif, plus le budget consacré aux travaux risque d’être important.
Quelle surface pouvez-vous acheter pour 120 000 euros ?
En 2024, un investisseur disposant d’un budget limité peut trouver des logements de petite superficie à louer vide ou meublé :
- une chambre meublée en résidence étudiante, de 15 à 20 m² environ
- un appartement de type T1 ou T1 bis, généralement de 20 à 30 m².
Le studio et le petit appartement sont des biens recherchés par de nombreux investisseurs, en raison de la forte demande locative pour ce type de logement. Pour le propriétaire bailleur, cela signifie un moindre risque de vacance et de grandes chances de plus-value au moment de la revente, si bien sûr le logement est en bon état et bien situé.
Comment acheter un bien locatif moins cher ?
Investir dans un meublé en résidence services
Pour un investissement prometteur avec un petit budget, pourquoi ne pas s’orienter vers les résidences services ? Pensées pour répondre aux besoins d’une clientèle spécifique, tels des étudiants, des seniors ou des touristes, ces résidences proposent à la vente des chambres ou des appartements meublés. L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire, qui lui versera un loyer régulier. Le gestionnaire se charge de la gestion locative et de l’entretien du bien.
On trouve quatre types de résidences services : résidence étudiantes, résidence retraite, résidence tourisme, résidence affaires (de type appart’hôtel) et EHPAD, pour lesquelles le propriétaire bailleur profite des avantages du statut de loueur en meublé, professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) :
- amortissement du bien immobilier et du mobilier
- récupération de la TVA sur le prix d’achat du logement (selon la durée de détention du bien)
Acheter moins cher pour l’avenir : la Nue-propriété
Investir en nue-propriété consiste à acheter un bien qui a fait l’objet d’un démembrement. Le nu-propriétaire cède temporairement l’usufruit de son bien, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou d’en tirer des revenus.
Ainsi, un investisseur en nue-propriété ne pourra dégager aucun loyer le temps du démembrement. Ce n’est qu’après cette période de 10 ou 20 ans qu’il pourra récupérer la pleine propriété du logement. Il sera alors libre de l’habiter, de le mettre en location ou de le revendre avec une forte plus-value.
En effet les prix d’un bien en nue-propriété sont soumis à une décote importante, souvent de 30 % à 50% inférieurs au prix du marché. Il s’agit donc d’une stratégie de placement patrimoniale plutôt qu’une recherche de revenus complémentaires.
A noter : tout au long de la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à s’acquitter des impôts ni des travaux d’entretien du logement, qui sont à la charge de l’usufruitier.
Réduire l’impôt sur les revenus locatifs : le déficit foncier
Il s’agit ici d’investir dans un bien locatif ancien avec travaux. Les dépenses concernant la rénovation du logement ouvrent droit pour l’investisseur à une économie d’impôts. En effet, les frais de réparation et d’entretien entrent dans les charges. Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit foncier se crée, que l’on peut déduire du revenu imposable de l’année dans la limite de 10 700 €. Si le montant des impôts ne suffit pas à absorber l’ensemble du déficit, le surplus s’impute sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes.
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