Investissement locatif : les 4 clés de la réussite

Vous êtes bailleur ou souhaitez investir dans l’immobilier ? Adoptez ces 4 critères indispensables pour réduire les risques de la location et réaliser un placement gagnant.

Le choix du logement

Quel type de logement ?

Comment bien choisir l’appartement ou la maison que vous louerez, pour atteindre la meilleure rentabilité possible ?

Votre budget ou la forte demande locative des étudiants peut orienter vos choix vers l’achat d’un studio ou d’un deux-pièces. Sachez que les petites surfaces changent plus souvent d’occupant, ce qui occasionne des démarches régulières pour rafraîchir et relouer le logement.

Si vous optez pour une grande surface (T3, T4, T5 ou plus), vous intéresserez davantage les familles et les adeptes de la colocation.

Quoi qu'il en soit, préférez un logement bien isolé, doté d’un bel espace de vie (séjour avec cuisine ouverte, par exemple), deux critères que les locataires apprécient.

La localisation

Dans tous les cas, l’emplacement du bien est primordial. Pour faciliter au maximum la location, achetez dans un secteur où la demande est importante. Le zonage utilisé pour le dispositif de défiscalisation Pinel peut vous y aider. Ciblez les secteurs classés A, Abis et B1, où le marché locatif est considéré comme tendu par l’administration fiscale.

La proximité des transports, la rénovation ou la création d’un quartier peuvent valoriser votre bien. Enfin, agissez comme pour l’achat de votre résidence principale : n’hésitez pas à vous rendre sur place, à visiter le quartier. Votre première impression sera sans doute celle des locataires.

Le montant du loyer

Fixer le bon loyer

Quel montant demander et comment le percevoir sans avoir à le réclamer ?

À l’exception de Paris où les loyers des nouveaux baux sont encadrés (lire notre article), le propriétaire fixe théoriquement le montant en accord avec le locataire. Mais en toute logique, le loyer appliqué doit s’adapter au marché immobilier local, afin de trouver preneur.

Le site de l’observatoire Clameur peut vous donner un bon aperçu des loyers pratiqués dans votre ville. Pour des données plus précises sur votre quartier, n’hésitez pas à consulter les petites annonces de location et pourquoi pas interroger les voisins ou les commerçants.

L’augmentation de loyer

Pour être autorisé à augmenter le loyer une fois par an, la révision doit être prévue dans une clause du bail. C’est le cas dans le contrat-type rendu obligatoire par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 pour les nouvelles locations. La revalorisation se fait à la date indiquée dans le contrat et concerne le loyer hors charges.

Attention : l’augmentation ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) qui varie tous les trimestres. La formule de calcul est la suivante :
(nouveau loyer) = (loyer avant révision) x (nouvel IRL) / (ancien IRL).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur dispose d’un an pour appliquer cette révision, contre 5 ans auparavant.

Éviter la vacance locative

Un appartement vide, même peu de temps, fait chuter la rentabilité de votre investissement. Non seulement vous ne percevez plus de loyer, mais les charges restent les mêmes (impôts, charges de copropriété...).

Il s'agit donc de remettre le logement sur le marché dès réception du congé du locataire. Celui-ci dispose d'un préavis de 3 mois en général, ramené à un mois en zone tendue. Ne négligez pas pour autant la remise en état souvent nécessaire entre 2 occupations. Un entretien régulier (peinture, petits travaux de réparation) permet de relouer plus rapidement. Des travaux plus lourds tels que l'équipement de la cuisine ou la modernisation de la salle de bain seront plus longs à amortir, mais peuvent rendre votre logement plus attractif. Cela s'avèrera utile pour rester compétitif ou pour éviter un turnover trop fréquent.

Se protéger des impayés

Trouver un locataire solvable

Comment éviter la tâche délicate de faire partir un locataire mauvais payeur ? Vous pouvez vous renseigner sur la fiabilité de votre futur locataire, à condition bien sûr de respecter sa vie privée.

Le décret 2015-1437 du 5 novembre indique la liste des justificatifs que le bailleur est autorisé à demander au candidat à la location ainsi qu’à la personne qui se porte caution.

Le locataire doit pouvoir fournir :

• Une pièce d’identité comportant photo et signature (carte nationale, permis de conduire, passeport, carte de séjour...)
• Un seul justificatif de domicile parmi les documents suivants : les trois dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent bailleur, une attestation d’élection de domicile, une attestation sur l’honneur de l’hébergeant ou encore le dernier avis de taxe foncière si le locataire possède un autre logement.
• Un ou plusieurs documents justifiant les activités professionnelles (contrat de travail, extrait K ou Kbis pour un commerce, copie du certificat INSEE pour un indépendant, carte professionnelle...) ou une copie de la carte d’étudiant
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources (3 derniers bulletins de salaire, justificatif de versement de retraite, avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers...)

La caution présentera :

• Une pièce d’identité (carte nationale, permis de conduire, passeport...) pour les personnes physiques et un extrait K bis original de moins de 3 mois pour les personnes morales
• Un seul justificatif de domicile (dernière quittance de loyer, facture de moins de trois mois, dernier avis de taxe foncière...)
• Un ou plusieurs documents justifiant les activités professionnelles
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources (dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, dernier avis de taxe foncière, justificatif de versement des indemnités retraites...)

L’avis d’imposition et les bulletins de salaire vous permettront d’estimer son budget logement. On considère que le montant du loyer charges incluses ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets d’un locataire. Un doute sur la véracité des documents ? Vous pouvez vérifier l’authenticité de l’avis d’impôt sur le revenu auprès du service Secavis, sur le site impots.gouv.fr.

Le dépôt de garantie et la caution

La loi vous autorise à percevoir un mois de loyer à titre de dépôt de garantie pour faire face à d’éventuelles dégradations ou à un défaut de paiement. Cette somme sera rendue au départ du locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée.

Vous pouvez exiger du locataire qu’il fournisse la caution d’un tiers. Deux formules existent : le cautionnement simple ou la caution solidaire. Depuis la rentrée 2014, un étudiant peut également bénéficier de la caution locative étudiante (CLE) : en cas d’impayé, l’État paie le loyer dans la limite de 10 mois et à hauteur de 500 €/mois en province ou 700 €/ mois à Paris.

L’assurance loyer impayé

Certains assureurs vous proposent des garanties contre les loyers impayés et parfois les dégradations. Ces contrats vous couvriront également pour tout contentieux avec votre locataire. Vous pouviez souscrire une garantie des risques locatifs jusqu’à la fin de l’année 2015. Désormais, cette garantie est remplacée remplacée par un nouveau dispositif, à destination des travailleurs précaires (intérimaires, en CDD ou en période d’essai d’un CDI) ainsi que les moins de 30 ans : la garantie Visale.

Pour aller plus loin

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ou LMNP Censi-Bouvard