L’immobilier en 2023 : les experts révèlent leurs prédictions

Le marché immobilier en 2022 : le bilan des notaires

L’immobilier en 2022 n’a certes pas bénéficié de la dynamique de 2021, alors marquée par une forte demande post confinement. Mais elle se termine honorablement : 1,1 million de transactions signées en 2022, contre 1,2 l’année précédente¹. Un volume non négligeable quand on regarde la rapide remontée des taux de crédit, en particulier lors du second semestre 2022.

Concernant le neuf, les promoteurs constatent un recul significatif du nombre de ventes. Avec moins de 90 000 nouveaux logements vendus aux particuliers, le bilan accuse une baisse de 20% par rapport à 2021. Les profils des acquéreurs évoluent : on constate en effet un retrait significatif de l’investissement locatif : seuls 38 000 logements ont été achetés pour louer, ce qui représente 29 % de moins que l’année précédente.

 Hausse des taux d’emprunt

En parallèle 2022 a vu la fin d’une baisse historique des taux de crédit immobilier. Le taux immobilier moyen qui affichait 1,07% en janvier 2022, marquait 2,34 % en décembre². Cette hausse des taux de crédit se répercute sur la capacité d’emprunt des acheteurs et par conséquent le nombre de prêts accordés.

Par ailleurs, les emprunteurs bénéficient depuis septembre 2022 de la loi Lemoine. Celle-ci permet désormais de résilier et de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Elle supprime également le questionnaire de santé, souvent demandé lors de la souscription de ce type d’assurance. Les emprunts inférieurs à 200 000 € et dont l’échéance de remboursement intervient avant les 60 ans de l’emprunteur en sont désormais exemptés.

Achat immobilier en 2023 : à quoi faut-il s’attendre ?

Notaires et experts du marché immobilier ont présenté leurs pronostics concernant l’évolution du marché en 2023. Leurs analyses concordent sur le fait que la demande de logements neufs reste forte en France, malgré le blocage total des chantiers pendant la crise sanitaire puis la baisse d’activité des constructeurs constatée en 2022. Cela laisse donc présager d’une reprise en 2023.

 Les conditions d’accès au crédit

Depuis plusieurs mois, l’augmentation des prix à la consommation s’invite dans le quotidien des ménages… et dans celui des banques, qui doivent calculer la capacité de remboursement de l’emprunteur en fonction de son « reste à vivre ». Pour obtenir un prêt immobilier en 2023, les candidats à l’achat doivent composer avec les règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) :

• Respecter une limite de taux d’endettement. Récemment revue à la hausse, elle accorde aux acquéreurs de s’endetter jusqu’à hauteur de 35% des revenus du foyer, assurance emprunteur comprise
• Disposer de préférence d’un apport personnel.
• La durée de remboursement tend à augmenter : 248 mois en moyenne en décembre 20222, mais elle dépasse rarement 25 ans.

A ces conditions d’emprunt s’ajoute la hausse des taux d’intérêt. Afin d’en contrer autant que possible les effets et permettre aux français de réunir les conditions financières nécessaires, la Banque de France a décidé d’actualiser le taux d’usure tous les mois entre le 1er février et le 1er juillet 2023, au lieu de la revalorisation trimestrielle traditionnelle.

Dans le neuf, les constructeurs ne sont pas épargnés par l’augmentation du prix des matières premières. Un surcoût qui atteint les 25 % pour l’acier³ et qui pourrait se répercuter sur le prix des logements neufs. De plus, la pénurie temporaire de matériaux provoque actuellement des retards de livraison. Les promoteurs s’attendent donc aussi à un ralentissement des transactions immobilières.

 La Loi climat et résilience aura-t-elle un impact sur l’immobilier neuf ?

La nouvelle norme RE2020 entrée en vigueur l’année dernière se montre plus exigeante en matière de performance environnementale. Plus coûteux à l’achat, les logements dotés du label offrent en contrepartie des économies d’énergie non négligeables à long terme.

A cette norme s’ajoute la loi Climat et résilience, qui face aux enjeux climatiques encourage la rénovation des logements mal isolés, les fameuses « passoires thermiques » classées G au DPE. Certains logements parmi les plus énergivores sont désormais interdits à la location, ce qui devrait orienter de nombreux investisseurs vers la construction neuve. Ils bénéficieront ainsi d’une offre de logements bas carbone agrémentée d’une réduction d’impôt s’ils optent pour un placement défiscalisant.

 Les aides à l’achat immobilier en 2023

Que les candidats à la propriété se rassurent, les dispositifs phares d’aide à l’achat immobilier neuf ou rénové sont maintenus en 2023. Les ménages en quête de leur future résidence principale ont tout intérêt à rencontrer leur banquier pour savoir s’ils ont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) et à l’achat en TVA réduite.

Quant à ceux qui recherchent un logement bien placé à mettre en location, ils disposent du dispositif Pinel et de sa variante Pinel +, ou des lois Malraux et Monuments historiques, qui leur permettront de mettre en place à la fois une source de revenus complémentaire et une réduction d’impôt sur 6, 9 ou même 12 ans selon les cas.

On peut d’ores et déjà parier qu’en 2023, l’immobilier reste une valeur refuge. Les Français en effet gardent toute confiance dans la pierre pour se créer un patrimoine et cherchent à devenir propriétaire, de préférence d’une maison. L’essor du télétravail ouvre les perspectives d’habitation. Grâce à des prix immobilier plus abordables et un cadre de vie jugé plus agréable, les villes moyennes et les zones rurales suscitent les convoitises tant pour l’achat résidentiel que pour l’investissement locatif, pour peu qu’elles offrent un bon débit internet et une liaison rapide à une grande métropole.

Ainsi, même s’il est prématuré de se prononcer quant à l’évolution économique et au contexte géopolitique de cette année, un retour à une stabilité du marché immobilier devrait s’accompagner d’une reprise d’activité pour l’ensemble du secteur. A noter que ce genre de conjoncture a par le passé été débloquée par la création d’une nouvelle loi de défiscalisation, que certains experts appellent de leurs vœux.

1. Source Notaires de France

2. Source Observatoire Crédit Logement / CSA

3. Source CAPEB (Confédération des artisans et des petites entreprises du bâtiment)