Loi Cosse "Loc'Avantages" une réduction d'impôt pour la location abordable
La loi Cosse pourra-t-elle résoudre le manque de logements en France ? Pour compléter la loi Pinel qui incite les investisseurs à louer un bien immobilier neuf, Emmanuelle Cosse, alors ministre du Logement, souhaitait encourager la location de logements anciens. Son dispositif "Loc'Avantages" permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus une partie des loyers perçus.
Loc'Avantages, un abattement fiscal pour l’immobilier locatif ancien
Le dispositif en faveur de l’investissement locatif appelé loi Cosse, Loi Cosse ancien ou encore "Louer abordable" a changé son mode de fonctionnement le 1er mars 2022. A cette occasion le dispositif est rebaptisé Loc'Avantages.
Il remplace les régimes Borloo et Besson ancien et fonctionne dans le cadre d’une convention avec l'Anah dans le secteur intermédiaire, social ou très social. Les habitations concernées sont destinées en priorité à des locataires disposant de peu de revenus.
L’objectif de la loi Cosse Loc'Avantages est double :
Lutter contre la vacance locative
On estime à 100 000 le nombre de logements vides immédiatement habitables en zone tendue. Dans ces territoires au cœur des villes, où la demande locative est forte, il est difficile de construire suffisamment de programmes immobiliers neufs.
La mise en location d’habitations inoccupées représente donc une solution relativement simple et rapide pour augmenter le nombre de logements disponibles.
Encourager l’Intermédiation locative
Les propriétaires qui ne souhaitent pas se charger eux-mêmes de la gestion locative peuvent faire appel à une association d’intermédiation. Ces organismes agréés, publics ou privés, mettent en place des locataires aux revenus modestes et apportent toutes les garanties au propriétaire qui, en contrepartie, s’engage à louer à un tarif abordable.
Loc'Avantages : la nouvelle loi Cosse
Entré en vigueur le 1er mars 2022 en remplacement de "Louer Abordable", le nouveau dispositif Cosse Loc'Avantages s'applique jusqu'au 31 décembre 2024. Ce changement s'accompagne de nouvelles conditions d'éligibilité à la réduction d'impôts.
La réduction d'impôts Loc'Avantages
Le taux de réduction d'impôt est déterminé par :
- le niveau de loyer appliqué : intermédiaire, social ou très social
- le choix du propriétaire de gérer la location en direct ou de passer par un organisme d'intermédiation locative
L'économie d'impôt obtenue sera calculée en fonction du montant des loyers bruts encaissés.
| Niveau de loyer | Décote de loyer | Réduction d'impôt en location directe | Réduction d'impôt avec intermédiation locative |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 15 % | 20 % |
| Social | -30 % | 35 % | 40 % |
| Très social | -45 % | pas de réduction d'impôt | 65 % |
La prime d'intermédiation et l'aide aux travaux Loc'Avantages
Les bailleurs qui décident de confier leur bien locatif à un organisme à vocation sociale agréé par l'état bénéficient d'une prime allant jusqu'à 3000 €.
De plus, si le bien nécessite d'être rénové avant sa mise en location, le propriétaire peut bénéficier d'une aide financière afin de réaliser les travaux.
Les conditions pour défiscaliser en Loi Cosse Loc'Avantages
La défiscalisation avec Loc'Avantages implique de signer une convention avec l'Anah pour une durée de 6 ans. Il n'est plus possible de s'engager sur 9 ans.
Fin du zonage pour la loi Cosse
Depuis le 1er mars 2022, le taux de réduction accordé ne dépend plus du zonage national ABC utilisé dans d'autres dispositifs comme la loi Pinel ou le prêt à taux zéro. Les plafonds sont fixés au niveau communal afin de mieux correspondre à la réalité du marché.
Quel type de logement pour défiscaliser en loi Cosse Loc'Avantages ?
Que votre bien locatif soit récent ou ancien, que vous ayez prévu des travaux ou non, vous devrez :
- le louer vide, à titre de résidence principale du locataire
- respecter un certain niveau de performance énergétique : les logements dont le DPE indique F ou G sont exclus du dispositif..
- Proposer un loyer inférieur au montant maximum, fixé par commune ou par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.
Pour quel locataire ?
Certaines conditions de la loi Cosse Louer Abordable continuent à s'appliquer à sa version Loc'Avantages : les membres du foyer fiscal du propriétaire, les locataires déjà en place ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif.
Bon à savoir
La réduction d'impôt obtenue à partir des loyers perçus en 2024 sera appliquée aux revenus 2024, que le propriétaire déclarera en mai 2025.