PTZ, frais d'agence, loi Hamon : les réformes de la rentrée

L’été s’est montré productif. Suite aux mesures annoncées par S. Pinel et M. Valls à la fin du mois de juin, plusieurs décrets d’application viennent d’être publiés au Journal Officiel. Que vous soyez accédant, propriétaire bailleur ou locataire, découvrez ce qui change en matière de logement dès la rentrée.

Le Prêt à Taux Zéro sera plus accessible

Ce prêt immobilier sans frais de dossier ni intérêt est réservé aux primo-accédants, pour financer un achat dans le neuf. À compter du 1^er octobre, de nouvelles modalités devraient élargir le nombre de bénéficiaires, notamment dans les zones B1, B2 et C. Par exemple, les plafonds de ressources sont relevés d’environ 20 % en zones B2 et C.

Le décret n° 2014-889 du 1^er août dernier modifie :

• Les conditions de ressources
• Les quotités de prêt (abaissées en zone A)
• Les plafonds d’opération
• Les profils de remboursement (allongement des périodes de différé)

De plus, à compter du 1er octobre également, le barèmes du PTZ et ceux du PAS (Prêt à l'accession sociale) seront harmonisés. Cette mesure devrait sécuriser l'acession à la propriété des ménages les plus modestes.

Des mesures complémentaires sont attendues dans la loi de finances pour permettre, à partir de 2015, une application du PTZ dans l’ancien. Par ces actions, la ministre du Logement souhaite « passer de 44 000 à 75 000 PTZ par an » et en faire bénéficier « un plus grand nombre de ménages modestes et de classes moyennes ».

En savoir plus sur le PTZ

Le zonage des dispositifs d'aide au logement évolue

Le zonage A/B/C a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Robien et classe les communes françaises en zones plus ou moins tendues. Il se voit réorganisé afin de tenir compte de l’évolution des tensions locales du marché immobilier. 1850 villes changent ainsi d’étiquette :

• 1180 sont reclassées dans une zone plus tendue. Ainsi des communes comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier passeront de la zone B1 à la zone A. D’autres grandes villes comme Le Havre, Caen ou Dijon seront reclassées de B2 en B1.
• 670 sont au contraire déclassées en B1 ou B2. Aucune commune ne passe en zone C, afin de ne pas pénaliser la construction de logements.

Les dispositifs concernés par le zonage

Ce zonage est utilisé pour déterminer l’éligibilité aux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété et à la location. La date de mise en application du nouveau zonage varie en fonction du dispositif :

• Pour un PTZ ou un investissement en loi Duflot désormais rebaptisée loi Pinel, le nouveau zonage s’appliquera aux acquisitions et aux demandes de permis de construire à compter du 1^er octobre.
• Il sera effectif au 1^er janvier 2015 pour le prêt locatif intermédiaire et la TVA réduite en zone ANRU.
• Il s’appliquera enfin aux agréments de prêt social de location-accession (PSLA) à partir du 1^er février 2015.

Les frais d’agence seront plafonnés pour les locataires

À partir du 15 septembre, les honoraires d’agence liés à la location d’un bien immobilier seront à la charge du bailleur, excepté pour 4 prestations :

• La visite du logement
• La rédaction du bail
• La constitution du dossier
• La réalisation de l’état des lieux

Ces actions seront facturées conjointement aux deux parties, la part du locataire ne pouvant excéder celle du propriétaire. Les 3 premières prestations sont plafonnées en fonction de la zone géographique :

• 12 € TTC par m² maximum en zone très tendue (Paris et sa petite couronne)
• 10 € TTC par m² maximum en zone tendue (les 28 grandes villes* où s’applique la taxe sur les logements vacants)
• 8 € TTC par m² maximum sur le reste du territoire

Concernant la réalisation de l’état des lieux, son montant est fixé à 3 € le m² partout en France.

Autres mesures mises en place cet été

Assurance crédit immobilier : vous avez le temps de comparer

La loi relative à la consommation, dite loi Hamon est entrée en vigueur le 26 juillet 2014. Désormais, les emprunteurs qui ont souscrit une assurance auprès de la banque qui leur accorde le crédit peuvent changer d’avis. Ils disposent d’un an pour résilier ce contrat d’assurance et en souscrire un autre chez un concurrent, à condition qu’il présente des garanties similaires. L’établissement prêteur na pourra exiger de frais supplémentaires.

Attention : seules les offres de prêt émises depuis le 26 juillet sont concernées par cette mesure.

L’encadrement des loyers est prolongé d'un an... à Paris

Ce dispositif installé en 2012 pour limiter les hausses de loyers dans certaines villes se voit prolongé depuis le 1^er août pour un an (décret du 30 juillet 2014). Toutefois, le nouveau plan de relance renverse la situation. Dans sa conférence de presse du 29 août 2014, Manuel Valls a déclaré renoncer temporairement à cette mesure, difficile à mettre en place. L'encadrement des loyers reste en vigueur uniquement à Paris, « à titre expérimental ».

Source : Décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014

Abattements sur les plus-values

Si vous vendez une résidence secondaire ou un bien immobilier locatif, faites en sorte de signer l’acte authentique au plus tard le 31 août. Passé cette date, vous ne disposerez plus de l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values.

Par contre, si vous souhaitez vendre un terrain à bâtir, vous bénéficierez dès le 1er septembre de nouvelles mesures :

• Les plus-values sur les terrains à bâtir sont désormais alignées sur celles des immeubles bâtis
• Vous disposez d'un abattement exceptionnel de 30 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) pour toute promsesse de vente conclue avant le 31/12/2015.
• Pour une donation de terrain réalisée avant la fin 2015, à condition qu'il soit construit ultérieurement, vous disposez d'un abattement exceptionnel de 100 000 €.

En savoir plus sur la plus-value

*Agglomérations concernées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.