Le projet de loi sur le Logement bientôt dévoilé

Depuis plusieurs mois, le gouvernement nous annonce une nouvelle stratégie Logement pour l’automne. La date est désormais fixée : ces mesures amenées à provoquer un « choc d’offres » seront présentées le 13 septembre en conseil des ministres. Elles s’inscriront dans une nouvelle loi Logement ou dans la prochaine loi de finances pour 2018.

Taxation de l’immobilier : taxe d’habitation, réforme de l’ISF…

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Taxe d’habitation : de la suppression à l’exonération progressive

Oui, 80 % des Français vont bien profiter de la suppression de la taxe d’habitation. Mais pas l’année prochaine, non. Au vu du bilan financier présenté par la Cour des comptes, le premier ministre Édouard Philippe avait reporté la mesure, promettant une entrée en vigueur « d’ici la fin du quinquennat ». Finalement lors d’une interview du 24 août, il a confirmé une mise en place progressive sur 3 ans. Pour 2018, il faudra se contenter d’une réduction de 30 % pour 17 millions de foyers fiscaux.

Cette mesure est toutefois loin de faire l’unanimité. Les communes, qui la perçoivent, y voient un manque à gagner important, même si l’État a promis de compenser la perte financière. La taxe d’habitation est en effet une part non négligeable de leur budget : on estime le coût de ce geste fiscal à 8,5 milliards d'euros par an pour l’ensemble des communes. De leur côté les associations de propriétaires craignent une augmentation de la taxe foncière en proportion.

En 2016, la taxe d'habitation s’élevait à 481 euros à Paris et 1385 euros à Marseille.

IFI : un ISF recentré sur l’immobilier

Une légère modification du sigle cache une réforme en profondeur de l’impôt sur la fortune. En sortant de l’ISF les placements financiers (PEA, assurances-vie...), l'épargne (livret A) et les biens mobiliers (bijoux, voitures, meubles...) le gouvernement transforme l’impôt sur la fortune en impôt sur la fortune immobilière. L’IFI ne s’appliquera en effet qu’aux seuls actifs immobiliers : résidence principale, résidence secondaire, biens de jouissance et biens locatifs.

Le seuil d'imposition ainsi que le barème devraient rester identiques. La réforme ne touchera donc que les contribuables actuellement assujettis à l’ISF. De plus, l’actuel abattement de 30 % applicable sur la résidence principale serait maintenu.

Cette réforme de l'ISF devrait être votée dans le cadre de la loi de finances 2018 et mise en place dès l’année prochaine.

Réduire les APL pour faire baisser les loyers ?

L'aide personnalisée au logement est une aide financière attribuée par la Caisse d'allocations familiales (CAF). Sur les 40 milliards d’euros alloués au logement, l’APL représente près de la moitié du budget.

Dans une interview au magazine Le Point paru le 31/08/2017, le président E. Macron s’est montré peu indulgent vis-à-vis des politiques du logement de ses prédécesseurs. Citant en particulier les APL, il a critiqué une « politique de subvention ». Il se fixe l’objectif de « réussir à faire baisser les loyers dans les deux années qui viennent ».

Annoncée à la fin du mois de juillet, une baisse de 5 euros/mois et par ménage bénéficiaire sera effective à partir du 1er octobre prochain. Y aura-t-il d’autres mesures de rabot, comme la qualifiait dernièrement le premier ministre ? Sans doute, mais « seulement dans le cadre d'une transformation profonde qui doit faire baisser les loyers et une politique plus globale ».

Face aux reproches de faire supporter l’effort budgétaire aux plus pauvres, le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard a déclaré qu’une « réforme globale des aides personnelles au logement » était incluse dans la loi attendue pour cet automne.

Location : un nouveau bail de courte durée

Une autre des promesses de campagne du candidat Macron serait à l’étude, selon Christophe Castaner, porte-parole du gouvernement. Il s’agirait de créer un troisième type de bail, en plus des deux existants :

• Contrat de 3 ans renouvelable pour les logements vides, avec un préavis de 3 mois
• Location de 1 an minimum pour les logements meublés, avec un préavis de 1 mois

La nouvelle alternative « mobilité professionnelle » s’adresserait principalement aux étudiants et aux salariés intérimaires, en CDD ou en période d’essai. Elle leur permettrait de louer un logement pour une courte période, de 3 à 12 mois. L’objectif de cette formule : rassurer certains propriétaires de logements vacants qui hésitent à remettre leur bien sur le marché de la location.

Ce bail dont on ne connaît pas encore les détails devrait être plus souple pour se montrer attractif. On peut imaginer moins d'exigence sur la nature du contrat de travail du locataire, et une plus grande liberté pour les bailleurs de renouveler ou non le bail.

PTZ, Loi Pinel : un avenir incertain

Deux dispositifs se terminent officiellement à la fin de l’année 2017. Le prêt à taux zéro et le dispositif Pinel sont considérés comme couteux. Mais ils ont contribué à la reprise du secteur du logement en incitant les primo accédant et les investisseurs à concrétiser leur projet d’achat immobilier. Lors d’un entretien à Batictu, le Secrétaire d'État auprès du ministre de la Cohésion des territoires, Julien Denormandie a apporté quelques précisions : « La question n'est pas de se dire est-ce qu'on fait moins mais comment on peut faire mieux. Et si en faisant mieux, ça coûte moins dans ce cas-là, c'est très bien. Donc typiquement les dispositifs que vous évoquez, dès lors qu'ils sont utiles, efficaces et nécessaires, ce n'est pas ceux-là que nous reverrons. »

Selon les annonces que le gouvernement distille jour après jour, le prêt à taux 0 sera bien reconduit en 2018. Il ciblera davantage les zones tendues, c'est-à-dire les secteurs où la demande en logements dépasse largement l'offre. Le PTZ représente une facture annuelle pour l'Etat de 800 millions d'euros environ.

La loi Pinel sera également prolongée, mais ses avantages et les conditions d’obtention devraient subir quelques modifications. D'après le magazine Challenges, près de 42 villes sortiraient du nouveau zonage d'éligibilité version Mézard.

Agir là où la demande en logement est la plus forte

« Il faut libérer le droit de l'urbanisme, les procédures, réduire les coûts, les normes, libérer le foncier public et parapublic plus fortement en permettant de vendre à bas prix, simplifier ces règles en ciblant en particulier les zones tendues, c'est-à-dire le Grand Paris, Lyon et la frontière suisse, ainsi qu'Aix-Marseille ». « Dans ces endroits-là, nous allons mettre en place un système d'exception pour réduire les coûts », a précisé le président lors de son entretien avec les journalistes du Point.

La future loi provoquera-t-elle le choc d’offres capable d’accélérer la construction dans les zones les plus tendues ? Un début de réponse nous sera dévoilé le 22 septembre prochain puis dans le cadre du budget 2018 (IFI, Pinel et PTZ).

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