Immobilier neuf : la reprise est-elle durable ?

Après 8 années d’engourdissement, le secteur de l’immobilier connait depuis 2015 un regain d’activité. Des prix stables, des taux de crédit peu onéreux, des dispositifs fiscaux attractifs… en 2016, la pierre a tout pour plaire ! Les professionnels du bâtiment s’en réjouissent, mais restent prudents.

L’immobilier locatif va mieux, l’accession redécolle

Les derniers chiffres publiés sont encourageants : ils confirment le redémarrage amorcé en 2015. Les résultats présentés vendredi 25 mars par le ministère du Logement font état d’une hausse des mises en chantier (351 000, soit +2,5 % sur un an) et des permis de construire (398 200 soit +7,7 %). Une dynamique portée essentiellement par les logements collectifs, en hausse de 11,6 % par rapport à l’année précédente.

Neuf et ancien cumulés, le nombre des ventes a progressé de 15 % en 2015, grâce, en particulier, au retour des investisseurs. Pour la Fédération des Promoteurs Immobiliers, 2015 marque un tournant : la FPI comptabilise 97 500 logements neufs vendus aux particuliers, soit 18,2 % de mieux qu’en 2014.

Un regain d’activité depuis 2015

À quoi doit-on cette embellie ? Trois raisons principales favorisent la croissance du marché du logement :

Emprunter coûte moins cher

Nous assistons depuis plusieurs mois à une baisse historique des taux d’intérêt. Pour des emprunts sur 10 à 20 ans, les bons dossiers peuvent profiter de taux inférieurs à 2 %. Ces conditions améliorent la capacité d’emprunt des acquéreurs.

Ainsi en 2015, à durée et mensualités identiques, un emprunteur gagnait 25 % de pouvoir d’achat immobilier par rapport à 2008.

Certains ménages deviennent suffisamment solvables pour devenir propriétaires, grâce aux aides à l’accession (TVA réduite, prix maitrisés, PSLA) et à la nouvelle formule du PTZ, particulièrement intéressante.

Le prêt à taux 0 est doublé en 2016

Le prêt à taux zéro a en effet connu une nouvelle refonte au 1er janvier 2016, et le lifting est particulièrement réussi. Les primo accédants profitent d’un plafond de ressources plus élevé qu’en 2015. Toutes les catégories de revenus disposent désormais d’un différé de remboursement d’au moins 5 ans, ce qui permet de rembourser le prêt principal avant le PTZ et d’alléger les mensualités. Le montant maximum du prêt est lui aussi relevé : alors que l’année dernière le dispositif pouvait financer entre 18 et 26 % du premier logement, le prêt à taux zéro peut atteindre aujourd’hui 40 % du montant du bien acheté.

Autre nouveauté : le PTZ est étendu à l’ancien, sous conditions de travaux.

Acheter permet de réduire ses impôts

Le nouveau souffle qui anime le marché du neuf provient en grande partie de la belle progression des ventes aux investisseurs locatifs. Dans sa version Pinel, le dispositif de défiscalisation a su convaincre : plus souple quant à la durée de location (6, 9 ou 12 ans), il permet également de louer à un enfant ou un parent.

En 2015, pour sa première année, la loi Pinel a séduit 50 000 investisseurs. Cela représente plus de la moitié des ventes réalisées par les promoteurs.

Les 1ers mois de 2016 laissent présager un retour important des investisseurs locatifs, qui pourraient représenter 14 à 15 % des acheteurs (leur part s’élevait à 12,8 % en 2014).

Un rebond en 2016… et ensuite ?

Toutes les conditions sont donc réunies pour acheter en 2016 : les taux sont bas, les aides gouvernementales attractives et les prix augmentent peu. La Fédération des Promoteurs immobiliers espère ainsi atteindre 110 000 ventes cette année.

Et après ? La plupart des acteurs de l’immobilier se montrent confiants : les banques devraient continuer de prêter à des taux bas. On prévoit une augmentation des mises en chantier de 3,1 % en 2016 puis de 5 % en 2017.

Afin de poursuivre la dynamique engagée, les professionnels demandaient une prolongation des dispositifs fiscaux Pinel et Censi Bouvard appelés à s’éteindre à la fin 2016. Ils ont obtenu gain de cause pour la loi Pinel, prolongée jusqu'au 31 décembre 2017. Par ailleurs, les promoteurs voient leurs stocks diminuer dans certaines régions. La demande y progresse plus vite que la construction, laissant craindre une pénurie. De plus, les futures mises en chantier dépendent du foncier disponible. Or, il faudra tenir compte de la réticence de certains maires, désireux de limiter les nouvelles constructions.