Accession aidée dans l’immobilier neuf
Accession abordable pour acheter à prix maîtrisé
L’accession aidée à la propriété permet aux familles d’acheter leur logement à un prix avantageux. Il s’agit d’initiatives publiques, en partenariat avec des promoteurs et des établissements bancaires. Il n’existe pas de mesure nationale : chaque dispositif répond à des problématiques locales de construction et de population.
L’accession aidée pour un premier achat immobilier
Obtenir une Aide financière ou une aide au foncier
Un logement abordable est généralement vendu à un prix inférieur au marché immobilier local, grâce à un partenariat entre une collectivité territoriale (souvent une commune ou communauté de communes) et des promoteurs.
La commune vend au promoteur une partie du terrain à prix réduit. En contrepartie, le promoteur répercute cette économie sur un certain nombre de programmes, qu’il vend à un prix inférieur à ceux du marché. Lors de l’achat d’un logement en accession aidée, on prend en compte les revenus de l’acquéreur et son taux d'effort.
Les avantages de l’accession aidée à la propriété
Ce type de dispositif a pour but de soutenir les familles aux revenus modestes lors de leur premier achat immobilier. La collectivité (municipalité, agglomération) les accompagne ainsi dans leur parcours résidentiel. Elle les conseille sur les aides financières dont elles peuvent bénéficier et met à leur disposition un parc de programmes neufs à prix réduits.
L’avantage pour ces nouveaux propriétaires est bien sûr d’éviter des loyers à fonds perdu pendant des années, mais aussi de se constituer un patrimoine, qu’ils pourront transmettre à leurs héritiers.
La ville en tire également profit, par l’installation durable de familles. Elle organise par ce biais une mixité sociale dans les quartiers à redynamiser.
Comment acheter son logement neuf moins cher ?
Qui peut bénéficier du dispositif ?
Les dispositifs d’accession abordable s’adressent aux ménages dont les revenus sont modestes ou moyens. À ce titre, les demandeurs doivent respecter des plafonds de ressources. Quand il s’agit d’aides financières, leur montant est dégressif en fonction des revenus (critères prévus par l’article L. 312-2-1 du CCH).
Ces opérations sont souvent réservées aux primo-accédants, c’est-à-dire aux ménages n’étant pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans.
D’autres conditions peuvent être liées à l’âge ou à la composition familiale, afin d’attirer ou de maintenir une population active dans la commune.
L’acte de vente est signé par le vendeur, l’acquéreur verse alors le prix d’achat du bien immobilier ainsi que les frais de notaire, déduction faite de l’acompte versé lors de la promesse de vente. Le notaire aura précédemment assuré la publicité foncière afin que tout tiers puisse s’y opposer. Il garde l’original de l’acte, la « minute ». L’acheteur conserve sa copie constituant son titre de propriété. C’est à la signature de cet acte authentique que le vendeur remet les clés du nouveau logement.
Conditions liées à l’opération
Ces opérations participent à l’aménagement du territoire. Elles se situent donc généralement dans des secteurs ciblés, pour limiter l’étalement vers la banlieue ou revaloriser certains quartiers.
Parfois, les aides locales exigent également un niveau de performance énergétique du logement (RT 2012, RE 2020 ).
Clause antispéculative
Afin de s’assurer que ces conditions privilégiées à l’accession ne seront pas détournées, les collectivités instaurent des clauses empêchant toute revente avec plus-value :
La commune vend au promoteur une partie du terrain à prix réduit. En contrepartie, le promoteur répercute cette économie sur un certain nombre de programmes, qu’il vend à un prix inférieur à ceux du marché. Lors de l’achat d’un logement en accession aidée, on prend en compte les revenus de l’acquéreur et son taux d’effort.
- obligation d’occuper le logement comme résidence principale pendant une certaine durée avant de pouvoir le revendre,
- en cas de revente anticipée, respect d’un prix fixé,
- en cas de non respect des clauses, remboursement des aides à l’accession (subvention, prêt à taux réduit ou aide ayant permis de réduire le prix d’achat du logement).
Exemple de clause
À Nantes, la convention passée entre l’acheteur et Nantes Métropole stipule de telles conditions. Ainsi, l’acheteur doit occuper son logement abordable pendant au moins 7 ans à partir de la signature de l’acte authentique.
Pour tout projet de revente avant 7 ans, l’accord de la Ville est obligatoire. Le prix de vente ne pourra pas dépasser le prix d’achat majoré de certains frais (frais d’acquisition, travaux éventuels et évolution de l’indice du coût de la construction). Si le propriétaire tente de revendre avec bénéfices, il devra rembourser l’aide à la minoration foncière et payer des dommages et intérêts.
Avant de mettre le logement en location, le propriétaire doit également demander l’autorisation à la Ville.
Bail Réel Solidaire (BRS) : achetez un logement, louez le terrain !
Le bail réel solidaire est un dispositif d’aide à l’accession créé en 2016. Afin de proposer des prix immobiliers plus bas que ceux habituellement pratiqués, le BRS propose une nouvelle vision de la propriété. En effet vous pouvez, sous conditions de ressources, devenir propriétaire d’un logement sans posséder le terrain sur lequel il est bâti.
L’achat d’un appartement ou d’une maison en BRS
- L’acquéreur signe un bail réel solidaire avec un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) pour une durée définie, reconductible jusqu’à 99 ans. Le logement devient sa résidence principale. Il peut le décorer, y faire des travaux, l’occuper tout au long du bail ou le revendre quand bon lui semble, à un acheteur également éligible au BRS. La plus-value est alors limitée afin de conserver l’aspect abordable du dispositif.
- Le terrain sur lequel est construit le logement reste la propriété de l’OFS. Le propriétaire du logement lui verse une redevance foncière mensuelle, calculée en fonction de la superficie du terrain.
Qui peut acheter en BRS ?
Le candidat à l’achat d’un bien immobilier en BRS doit respecter 3 conditions :
- S’engager à en faire sa résidence principale
- Ses ressources ne doivent pas dépasser le montant plafond. Ce montant de revenus maximum est fixé en fonction du nombre de personnes dans le foyer et de la zone dans laquelle se situe le logement.
- S’acquitter d’une redevance pour le foncier en plus des mensualités de remboursement si le logement est acheté à l’aide d’un crédit immobilier.
Quels sont les avantages du BRS ?
- Le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire à un prix très avantageux puisqu’on ne paie pas le terrain, qui représente souvent 15 à 30 % de la valeur du bien immobilier.
- L’acquéreur bénéficie d’une TVA à 5,5 %
- Il est possible de financer l’achat d’un bien en BRS à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ)
Qui propose l'accession aidée à la propriété ?
De nombreuses agglomérations proposent une aide financière ou une aide au foncier. N’hésitez pas à vous renseigner dans votre mairie ou auprès de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) de votre département. Voici deux exemples de dispositifs d’aide à l’accession.
L’accession abordable à Nantes
La communauté urbaine Nantes Métropole propose des programmes en accession abordable dans certaines ZAC, à des prix inférieurs de 15 à 20 % à ceux du marché.
Pour bénéficier d’une telle opportunité, l’acheteur doit rassembler un certain nombre de conditions :
- ses ressources ne doivent pas dépasser les plafonds retenus dans le cadre d’un prêt locatif social (PLS)
- il doit prouver qu’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans
- il s’engage à occuper ce logement pendant au moins 7 ans en tant que résidence principale
Bordeaux et son passeport 1er logement
Pour bénéficier du dispositif, le candidat doit :
- être primo-accédant
- s’engager à faire du logement sa résidence principale
- respecter le plafond de ressources déterminé pour l’obtention du PTZ.
Pour compléter le financement du logement...
Certaines opérations locales d’accession aidée accompagnent des dispositifs nationaux, comme le prêt à taux zéro ou la TVA réduite.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Les plafonds de ressources déterminés dans l’accession abordable sont généralement compatibles avec ceux demandés pour l’obtention d’un Prêt à taux zéro.
TVA réduite
Certaines opérations bénéficient d’une TVA réduite :
- dans une zone urbaine en rénovation, avec la collaboration de l’ANRU
- dans le cadre d’un système de location-accession en PSLA : lors de la levée de l’option d’achat, l’acquéreur profite indirectement de ce taux réduit.
Dans les deux cas, le bénéficiaire peut également obtenir un PTZ si les conditions d’éligibilité le permettent.
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