Financer un investissement locatif
Profitez de votre passage pour découvrir l’immobilier neuf dans votre région
Le financement d’un investissement locatif ne doit pas être abordé de la même façon que celui de sa résidence principale. En effet, le coût d’acquisition à terme d’un investissement locatif, pour défiscaliser ou non, est très différent suivant la méthode de financement appliquée.
Choisir son financement : paiement cash, prêt amortissable ou prêt in fine
Le paiement cash
Le paiement cash est déconseillé car, même si l’intégralité des loyers nets est conservée, le retour fiscal peut être confiscatoire : tranche marginale + CSG auxquelles il faut ajouter la taxe foncière. Ceci peut représenter plus de 60 % des revenus nets encaissés.
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable est le plus utilisé. A taux fixe ou variable, il s’échelonne en moyenne sur 15 ou 20 ans, voire 25. La déduction des intérêts sur les loyers permet, surtout dans les premières années, de retarder le retour fiscal, ainsi n’apparaitra que vers la moitié de la durée du prêt une imposition nouvelle sur les revenus fonciers, imposition qui augmentera progressivement jusqu’à la fin des échéances.
Les prêts aidés de type PTZ ou Prêt Action Logement sont réservés à l'achat de la résidence principale. Il peut donc être plus difficile de financer une résidence secondaire entièrement par crédit.
Le montant de votre apport personnel est alors déterminant : il doit représenter en principe 10 % du prix d’aquisition, idéalement 30 %. Plus ce montant sera élevé, meilleur sera votre dossier de prêt.
Le prêt in fine
Le prêt in fine représente la meilleure méthode d’optimisation de l’investissement locatif grâce à la déduction des intérêts sur les revenus fonciers. Il nécessite, dans la plupart des cas, un apport d’épargne donné en garantie à la banque, apport sous la forme de contrat d’assurance-vie que l’on nomme nantissement.
Le prêt in fine permet une meilleure maîtrise de l’endettement, protège mieux la famille et les ayants droits en cas de décès ; il peut retarder pendant toute sa durée l’imposition des loyers nets perçus, CSG comprise. Il peut même, en créant un nouveau déficit foncier issu des charges déductibles, réduire l’impôt sur le revenu global de l’investisseur.
Quel prêt pour un investissement locatif ?
Le prêt épargne Logement avec un PEL
Le Prêt Epargne logement compte parmi les placements préférés des Français. Il permet de financer sans risque la construction, l’achat ou la rénovation de sa résidence principale ou d’un investissement locatif, résidence principale du locataire. Après 4 ans d’épargne rémunérée, un crédit immobilier est possible au taux prévu dès l’ouverture du PEL. De plus, l’emprunteur peut bénéficier d’une prime de l’Etat.
Le Prêt Locatif Social (PLS)
Le PLS est accordé aux investisseurs pour financer un projet de logement locatif. Ces avantages : une TVA à taux réduit et une exonération de taxe foncière.
Préparez votre investissement locatif
Pour calculer son budget immobilier, il faudra prendre en compte l’apport personnel, les autres charges et les crédits en cours (automobile ou autres). En effet, l’addition des charges mensuelles et du remboursement du prêt immobilier ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets de la famille. Toutefois, ce pourcentage maximum d’endettement peut atteindre jusqu’à 40 % en fonction du profil de l’investisseur. Pensez également à inclure le prix de la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété qui s’ajouteront aux charges mensuelles.
C’est cette même évaluation qu’effectuera votre banquier avant de vous faire une proposition de prêt.
Pour faire une première évaluation de vos possibilités d’emprunt ainsi que les frais qui s’ajouteront à vos charges mensuelles, utilisez notre calculateur « connaître et préparer son budget ».
