Loi Pinel, PTZ, APL : dans quelle zone êtes-vous ?

Vous avez un projet d’achat ou d’investissement immobilier ? Vous souhaitez bénéficier d’allocations ? Les différents dispositifs d’aide au logement s’appuient sur un découpage du territoire. Votre financement dépendra de la zone à laquelle votre commune appartient. Plusieurs zonages existent.

Zonage ABC : un nouveau découpage depuis le 1er octobre

Les zones ABC classent le territoire en fonction de la tension du marché immobilier, des loyers et des prix pratiqués localement. Ce découpage a été mis à jour le 1^er octobre, requalifiant certaines villes en secteur plus ou moins tendu. Ainsi, les zones A bis et A comprennent une centaine de communes supplémentaire, ce qui concerne plus de 3,5 millions d’habitants.

Un système utilisé pour l’accession et l’investissement

Ce découpage entre dans de nombreux dispositifs de la politique du logement :

• La Loi Pinel (ex Duflot) : destinée à encourager l’investissement locatif, elle fixe des loyers maximum et des plafonds de revenus des locataires en fonction de ces zones. Le dispositif permet de défiscaliser en achetant puis en louant un logement neuf en zone A, A bis, B1 et dans certaines communes de la zone B2. Les villes situées en zone C en sont exclues.
• Les prêts immobiliers aidés, tels que le prêt conventionné et le PLS (prêt locatif social) déterminent leurs plafonds de ressources ou de loyer en fonction du zonage ABC. Le Prêt à taux zéro (PTZ), également modifié depuis le 1^er octobre, l'utilise pour définir les plafonds de ressources, tranches, quotités et plafonds d’opération.
• Une taxe sur les loyers élevés s’applique uniquement aux logements de petite surface situés en zone A.

5 zones définissent la métropole et l’outremer

• Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’outre-mer
• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1
• Zone C : reste du territoire.

La zone A bis représente les secteurs où le marché immobilier est le plus tendu, la zone C les communes où il est plus facile de se loger. La révision en vigueur depuis le 1^er octobre permet de mieux adapter le système aux caractéristiques locales. À partir de janvier 2015, il s’étendra à la TVA réduite en zone ANRU, ainsi qu'au prêt locatif intermédiaire (PLI). En février 2015, il englobera également les agréments de prêt social de location-accession (PSLA).

La politique du logement dispose d'autres zonages

Le zonage 1/2/3 concerne les aides au logement

Ce zonage sert en particulier à moduler les aides personnelles au logement (AL et APL). On l’utilise également pour déterminer les plafonds de loyer du logement social (PLAI et PLUS). Il fait l’objet de révisions régulières et découpe le territoire en 4 zones :

• Zone I bis : Paris et communes limitrophes. S’il n’y a pas de plafond spécifique, ce sont les plafonds de la zone I qui s’appliquent.
• Zone I : agglomération de Paris et grande couronne autour de Paris (dont zone I bis)
• Zone II : Région Île-de-France hors zone I, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zones d’urbanisation et villes nouvelles hors de la région Île-de-France, Corse et autres îles non reliées au continent, cantons du département de l’Oise (Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Sainte-Maxence, Senlis, Nanteuil-le-Haudoin), Genevois français, départements d’outre-mer.
• Zone III : reste du territoire

Le zonage « taxe sur les logements vacants »

En 1999, une taxe annuelle sur les logements vacants a été établie dans certaines agglomérations. Elle concerne actuellement 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, où le marché est particulièrement tendu.

Ce périmètre sert également dans le cadre :

• de la majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles (CGI 1396)
• de l'encadrement de l’évolution des loyers à la relocation (Décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers).
• de la réduction du préavis du locataire de 3 mois à 1 mois pour les locations nues (Art 15 de la loi n°89-462).