Logements vacants : des avantages fiscaux pour inciter à louer

Et si, pour cette dernière année avant la présidentielle, on créait un nouveau dispositif fiscal ? Pour inciter les propriétaires d’un logement vacant à le remettre en location, le gouvernement mise sur un engagement « gagnant – gagnant ».

Logements vacants : appel à la mobilisation

Un parc immobilier inexploité

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Face au nombre insuffisant de logements en France, le gouvernement actuel a, comme les précédents, encouragé les contribuables à acheter un logement neuf ou rénové. Pinel, Censi-Bouvard, Malraux... Certains dispositifs d'investissement locatif se succèdent, d’autres se prolongent, chacun proposant des avantages fiscaux et des conditions de location spécifiques.

Mais comment augmenter rapidement le nombre de logements dans les zones tendues, là où le foncier se fait rare ? La solution, selon Emmanuelle Cosse, réside dans la mise sur le marché locatif des logements inoccupés. La ministre du Logement s’attaque donc aux biens retirés de la location pour diverses raisons : besoins de travaux, mauvaise expérience du bailleur face à un locataire indélicat...

Des logements dits vacants, il y en aurait près de 2,8 millions en France selon l’INSEE. Un nombre que le ministère tient malgré tout à nuancer, en distinguant les habitations temporairement inoccupées et celles qui ne sont pas à louer. Sur les 100 000 logements jugés mobilisables et situés dans des secteurs à forte demande locative, le ministère ambitionne d’en remettre la moitié sur le marché dans les 3 années à venir.

Relouer 50 000 logements en 3 ans

Selon les calculs du gouvernement, une telle mesure permettrait de reloger près de 115 000 personnes. Lors d’une conférence de presse le 8 juin, Emmanuelle Cosse a précisé que ces efforts bénéficieraient en priorité aux « ménages modestes » ou ayant « des difficultés à trouver un logement à loyer abordable dans le parc privé ».

En déclarant vouloir « initier un changement de méthode », elle a annoncé la mise en place d’un dispositif fiscal plus simple et plus incitatif que le système existant. Les propriétaires d’un logement vacant ou qui se libère devront s’engager à le louer à un loyer inférieur au prix du marché. Ils bénéficieront d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs et d’aides à la réalisation de petits travaux.

Ce dispositif prévu au projet de loi de finances 2017 serait basé sur une convention entre le propriétaire, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et les collectivités locales. Une campagne de communication annoncée pour l’automne permettra aux loueurs et aux locataires de connaître les détails de l’opération.

Le Borloo ancien bientôt relooké ?

Borloo et Besson n’ont pas séduit !

Cette nouvelle incitation fiscale remplacerait les deux dispositifs qui s’appliquent actuellement à l’immobilier ancien : la loi Besson et la loi Borloo. Mal connus du grand public, ils concernent près de 20 000 à 25 000 logements.

Borloo ancien

Le dispositif Borloo ancien n’est plus en vigueur depuis le 31 décembre 2009, mais les investisseurs qui l’ont souscrit en bénéficient encore. En contrepartie d’un conventionnement avec l’ANAH et du respect des plafonds de ressources du locataire, il bénéficie d’une réduction forfaitaire sur les revenus bruts :

• 30 % pour une location dans le secteur intermédiaire
• 45 % pour une location dans le secteur social.

Besson ancien

Dans sa version « ancien », le dispositif Besson accorde au propriétaire bailleur une déduction forfaitaire de 26 % des revenus fonciers les 6 premières années de la location. Le logement doit être la résidence principale du locataire, dont le loyer est plafonné.

Le dispositif Besson s’applique aux contrats de location conclus entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006 inclus, ainsi que les contrats renouvelés depuis le 1er octobre 2006.

Le bâton ou la carotte ?

Pour convaincre les propriétaires de remettre en location leur logement vacant, Emmanuelle Cosse a donc choisi d’agiter la carotte fiscale. De son côté, la mairie de Paris oscille entre deux méthodes opposées, mais ciblant un même endroit chatouilleux chez le contribuable : son portefeuille...

Depuis octobre 2015, la capitale propose, en partenariat avec une agence immobilière, la convention « multiloc ». Le propriétaire qui accepte de louer par ce biais, avec un tarif de 20 % inférieur au loyer du marché bénéficie d’une subvention de la municipalité.

Mais il semble que l’invitation à relouer ne soit pas assez acceptée ; l’équipe d’Anne Hidalgo pencherait désormais vers la sanction économique. Le Conseil de Paris s’est ainsi déclaré favorable à l’augmentation de deux taxes :

• La surtaxe d’habitation qui s’applique aux résidences secondaires et logements meublés non loués.
• La taxe sur les logements vacants qui représente actuellement 12,5 % de la valeur locative du bien la 1re année et 25 % ensuite.

Il appartient au Parlement de choisir son mode d’incitation, en validant l’une de ces propositions à l’occasion de la loi de finances rectificative 2016 de la loi de finances 2017.

Mais prudence ! avant de mettre en place une loi de défiscalisation plus attrayante, sans doute baptisée loi Cosse, la ministre n’a pas caché qu’il lui fallait encore « discuter avec Christian Eckert », le secrétaire d’État en charge du budget...