Location meublée sur Airbnb : pensez au bail mobilité !

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez sur internet pour de courts séjours ? Vous aviez prévu d’investir dans l’immobilier locatif saisonnier ? Actuellement, et pour sans doute encore quelques mois, la location touristique est mise à mal. Avant de penser à la revente ou à la location à long terme de votre bien, il existe une alternative qui vous permet de percevoir des loyers sans vous engager sur une longue période.

Pourquoi choisir la location en bail mobilité ?

Les mesures mises en place depuis un an contre la Covid limitent les déplacements et ralentissent l’activité touristique. Pour éviter la vacance de leur bien locatif, de nombreux propriétaires bailleurs se tournent vers la location longue durée. Il existe pourtant un autre type de location meublée qui limite la durée d'occupation du logement : le bail mobilité.

Instauré par la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, ce contrat de location observe des règles plus souples que le cadre de location traditionnel. Il fonctionne pour une durée de location également plus courte : de 1 à 10 mois maximum. Il s’adresse aux personnes qui sont en déplacement et rencontrent à cause de cela des difficultés à louer dans le cadre d’un bail traditionnel.

A quel type de locataire s’adresse un bail mobilité ?

 Un bail réservé aux personnes en mobilité professionnelle

Ce nouveau contrat de location s’adresse aux étudiants ou aux personnes actives qui ont besoin, ponctuellement, d’une nouvelle résidence principale. En pratique, ils se retrouvent dans l'une des situations suivantes :

• Formation professionnelle
• Études supérieures
• Contrat d’apprentissage
• Stage
• Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
• Mutation professionnelle
• Mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

Le propriétaire peut enchainer les baux de mobilité pour un même logement, s’il ne reloue pas au même locataire. On peut même imaginer, s’il s’agit d’une résidence secondaire, de louer 10 mois à un étudiant et de récupérer les lieux pour un usage personnel pendant les 2 mois d’été.

 Le bail de mobilité pour louer à un étudiant

Même si le bail traditionnel de location meublée s’adapte aux étudiants en réduisant la durée minimale à 9 mois, il peut manquer de flexibilité pour certains cursus impliquant des stages, par exemple. Grâce au bail de mobilité, l’étudiant et son bailleur peuvent s’entendre dès le début sur la durée d’engagement.

Votre locataire et vous avez conclu un bail de 6 mois et souhaitez poursuivre la location ? Vous pouvez établir un avenant, tant que la durée totale de location ne dépasse pas 10 mois. Pour une durée supplémentaire, il vous faudra contracter un bail de location meublée traditionnel.

Quelles sont les conditions de location avec un bail de mobilité ?

L’activité de loueur meublé (LMP ou LMNP) dans le cadre d’un bail mobilité est relativement souple. Il n’est pas nécessaire de se faire enregistrer auprès de la mairie et le loyer n’est soumis à aucun plafonnement, contrairement à la location touristique. Il convient toutefois de respecter certains éléments lors de la rédaction du contrat :

 Caution et dépôt de garantie

Attention, le bailleur ne peut pas exiger un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité. Il peut demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayée (garantie Visale par exemple). De même, dans le cadre d’une colocation, le bailleur ne peut pas imposer une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions.

 Justificatifs à fournir

Le bail mobilité doit comprendre en annexe :

• Un extrait du règlement de copropriété s’il s’agit d’un appartement, incluant les parties relatives à la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que les parties précisant la quote-part relative au lot loué dans chacune des catégories de charges.
• Les dossiers de diagnostics techniques du logement : Plan de prévention des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERMNT), Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), etc.
• L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des .
• L’état des lieux d’entrée dans le logement. Bien sûr, un autre état des lieux devra être réalisé à la sortie

A noter : un décret de 2015 liste les meubles et équipements que le locataire doit obligatoirement trouver dans son logement.

 Loyer

Le propriétaire bailleur peut fixer librement le loyer mais ne pourra pas en réviser le montant en cours de bail. Si le logement se situe en zone tendue, il est soumis à l’encadrement en vigueur.

Quant aux charges, elles sont fixées forfaitairement, en fonction de la liste des charges récupérables. Le propriétaire ne peut pas demander de provision.

A noter : le locataire peut bénéficier des APL si le logement loué en bail mobilité devient sa résidence principale

 Préavis et fin de location

Pour mettre fin au bail de mobilité avant la date prévue, le locataire doit respecter un préavis d’un mois. Sinon, le bail prend fin automatiquement au terme du contrat puisqu’il n’y a pas de reconduction tacite.

Autorisation de louer exigée pour la location saisonnière

Si vous proposez un meublé à la location touristique sur des plateformes de type Airbnb, vous avez dû déclarer votre bien locatif auprès de la mairie et dans certaines villes obtenir un numéro d’enregistrement.

A Paris, dans la petite couronne et les 10 plus grandes villes de France, le logement n’est alors plus considéré comme une habitation mais comme un local commercial.

Vous préférez déléguez la gestion locative et réduire en même temps vos impôts ? Il existe une autre solution pour les loueurs meublés non professionnels : l'achat d'un logement en résidence gérée dans le cadre d'une défiscalisation Censi-Bouvard

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