Investissement locatif en PINEL : ça marche aussi avec l'ancien !

Lorsqu’il s’agit de louer un bâtiment à rénover, on pense avant tout aux dispositifs Malraux et Monument Historique. Mais il n’est pas nécessaire d’investir dans l’immobilier de prestige pour défiscaliser. En effet, la loi Pinel s’applique également aux logements anciens nécessitant de lourds travaux.

Investir dans l’ancien rénové

La loi Pinel est désormais bien connue des particuliers qui souhaitent investir dans le neuf. Mais beaucoup ignorent encore que ce dispositif englobe les logements anciens remis à neuf et même les locaux qui, n’étant pas destinés à l’habitation, sont transformés pour cet usage.

Réhabilitation d’un logement

Le bien immobilier acquis doit être jugé non habitable par l’administration fiscale. Il fera l’objet d’une visite par un diagnostiqueur qui attestera, avant les travaux, le manque de conformité du bien en termes de décence. Les caractéristiques d’un logement décent sont précisées dans le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ; les rubriques obligatoires dans les états descriptifs avant et après travaux son listées dans l'arrêté du 19 décembre 2003.

En termes de performance énergétique, un logement réhabilité n’est pas soumis à la RT 2012. Il doit respecter l’un des deux labels :

• « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » qui correspond à une consommation d’énergie primaire de 150 kWh/m².an;
• « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » plus performant, qui correspond à une consommation d’énergie primaire de 80 kWh/m².an.

Transformation d’un local en logement

L’achat d’un local commercial ou professionnel (bureau, entrepôt, garage...) puis sa transformation pour pouvoir y habiter ouvre également droit à la réduction d’impôt Pinel. Ces biens sont souvent dépourvus des équipements indispensables pour y vivre au quotidien, comme une cuisine ou une salle de bain. Ils nécessitent donc d’importants travaux de reconstruction ou d’amélioration avant d’être loués en tant que logement.

Attention : dans tous les cas, les travaux doivent être achevés au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat (par exemple, le 31/12/2017 pour un acte authentique signé en 2015). Par ailleurs, la limite de 300 000 euros inclut les frais de notaire et le montant des travaux.

Le Pinel optimisé au déficit foncier

Dans le cadre du dispositif Pinel, un bien ancien remis à neuf vous permettra de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’un logement que vous aurez construit ou acheté en VEFA.

Les mêmes avantages que le neuf

Il permet une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de location (dans la limite globale de 300 000 € et pour un prix au m² plafonné à 5 500 €) :

• 12 % répartis sur 6 ans pour 6 ans de location
• 18% répartis sur 9 ans pour 9 ans de location
• 21 % répartis sur 12 ans pour 12 ans de location

Rappelons que le dispositif Pinel est applicable aux ventes réalisées depuis le 1^er septembre 2014. En outre , il es possible depuis le 1^er janvier 2015 de louer à des ascendants ou des descendants, si les conditions de ressources et les plafonds de loyers sont respectés.

Bénéficiez en plus du régime des déficits fonciers

Le déficit foncier peut s'appliquer à certains travaux complémentaires, non pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel. Vous pouvez donc déduire ces dépenses de vos revenus fonciers dans les conditions de droit commun ou sur votre revenu global, à concurrence de 10 700 €.

Lire aussi notre article : Avec le déficit foncier, réduisez vos impôts grâce à vos dépenses

Alors pourquoi ne pas s’offrir une belle adresse en cœur de ville ? Ces deux dispositifs vous permettront de vous constituer un patrimoine bien situé tout en réduisant votre fiscalité.

Exemple de programme en Pinel réhabilité

Au cœur de Nantes, à deux minutes du centre-ville, cet ancien ensemble de bureaux fait l’objet d’une transformation soignée. Le bâtiment abrite désormais 16 appartements de 1 à 2 pièces, sur 3 étages. Sa situation privilégiée dans un quartier résidentiel vous place à proximité de tous les services nécessaires au quotidien. Un arrêt de bus au pied de l’immeuble, le tramway à quelques pas vous permettent de circuler facilement dans l’agglomération. Les berges de la Loire, à seulement 300 mètres apporteront un cadre idéal pour vos moments de détente ou de sport.