Avec le déficit foncier, réduisez vos impôts grâce à vos dépenses

Vous êtes propriétaire bailleur ou vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Le déficit foncier peut optimiser le rendement de votre investissement. Lorsque vos charges sont plus importantes que les loyers perçus, il vous permet de baisser vos revenus imposables pendant plusieurs années.

Le déficit foncier transforme vos charges en économies d’impôt

 Investir en déficit foncier dans l’immobilier neuf ou ancien

Un bien immobilier en location génère un certain nombre de dépenses : intérêts d'emprunt, assurances, charges diverses... Il arrive que l’ensemble des charges soit plus important que les loyers. La rénovation d’un bien immobilier ancien peut également grever lourdement la rentabilité de votre placement. Si vous êtes imposé au régime du réel simplifié, il vous est possible de soustraire tous ces frais de vos revenus locatifs.

Cette pratique offre un certain nombre d’avantages. Contrairement aux différents dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier n’est pas temporaire. Il n’est soumis à aucune condition concernant la localisation du bien, le montant des loyers ou encore le niveau de ressources des locataires. De plus, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et peut donc se cumuler avec d’autres incitations à l’investissement, comme la réduction d’impôt Pinel ancien.

 Comment mettre en place le déficit foncier ?

Dans le cas où vous louez d’autres biens immobiliers, vous imputez vos dépenses (à l’exception des intérêts d’emprunt) sur ces revenus fonciers puis éventuellement sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Si vous ne disposez d’aucun revenu foncier, vous imputez la totalité des dépenses sur le revenu global.

Lorsque le déficit est supérieur à 10 700 €, la somme restante ainsi que les intérêts de votre prêt immobilier sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Au moment de la déclaration des revenus, vous détaillerez toutes vos charges sur l’imprimé 2044 et conserverez bien les justificatifs.

Le déficit foncier en pratique

 Les dépenses prises en compte

 Dépenses liées à l’exploitation du bien immobilier

• les travaux destinés à l’amélioration du confort ou de la performance énergétique
• tous les autres frais concernant le logement : l’assurance habitation, l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, la taxe foncière...

 Intérêts d’emprunt

Il s’agit de l’ensemble des intérêts que vous aurez contracté, pour l’achat ou la rénovation du logement. Prenez également en compte les frais accessoires : frais de dossiers, assurances-vie ou chômage, etc.

 Les conditions à respecter

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime du réel simplifié. En effet, le régime du micro foncier ne permet pas l’imputation du déficit, mais il donne droit en revanche à un abattement automatique.

Autre condition importante : vous devrez louer le logement pendant les trois années suivantes, faute de quoi vous risquez un redressement fiscal.