Pour réduire ses impôts, le Duflot détrônera-t-il le Scellier ?

Le dispositif de défiscalisation Scellier s'est définitivement éteint après un dernier sursis. Les investisseurs qui avaient signé une réservation avant le 31 décembre 2012 pouvaient encore y prétendre à condition de signer l'acte définitif avant le 31 mars dernier. La loi Duflot a pris la relève dès le 1^er janvier 2013. Ressemblant par certains points à son aîné, elle se recentre toutefois sur le logement locatif intermédiaire, afin de répondre à un besoin important.

Pour rappel, la loi Duflot propose, à l’occasion de l’achat d’un logement neuf, une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros. Le propriétaire doit en contrepartie louer ce logement pendant 9 ans, en respectant des plafonds de loyers et des conditions de ressources pour le locataire.

La loi Duflot : des premiers retours positifs

Promoteurs et professionnels du bâtiment ont d’abord accueilli ce nouveau dispositif de défiscalisation avec méfiance, le trouvant plus contraignant que le précédent. Ils se montrent aujourd’hui plus optimistes : une grande partie des logements lancés avec l’ancien système répondaient aux normes imposées par le nouveau, donnant ainsi accès aux avantages fiscaux. De plus, le Duflot permet 2 investissements par an au lieu d’un pour le Scellier. Et s’il existe toujours un plafonnement du prix, il se montre moins exigeant, à 5 500 € au mètre carré (il variait de 5 000 € en zone A à 2 000 € en zone C pour le Scellier).

Des plafonds de loyer peu restrictifs

L’un des principaux doutes portait sur l’obligation pour le propriétaire de louer son logement 20 % moins cher que le prix du marché locatif. Le revenu locatif reste rentable, d’autant qu’un coefficient multiplicateur a été instauré pour majorer le loyer des petites surfaces (studio, T1, T2) . Ce plafonnement des loyers devrait également avoir un impact sur les prix de vente dans les secteurs les plus tendus.

(voir notre calculateur de loyer Duflot)

Des zones redessinées en fonction du marché

Le dispositif souhaite encourager l’investissement locatif dans les villes où le besoin en logements est le plus important. Cela apporte une garantie supplémentaire au bailleur, en termes de demande, de revenus locatifs et de facilité éventuelle de revente. Une question subsiste toutefois concernant la zone B2, éligible de façon temporaire jusqu’au 30 juin 2013. Après cette date, les communes où le marché est localement tendu pourront être « repêchées » par le biais d’un agrément du préfet de région.

(voir la liste des zones Duflot)

Des plafonds de revenus bien définis

Les ressources des locataires font également l’objet d’un plafonnement. La mesure reste toutefois accessible à 70 % des Français. Rappelons en effet que le dispositif Duflot ne concerne pas les logements sociaux et n’a pas vocation à concurrencer les HLM. Il s’adresse au contraire à des locataires appartenant aux classes moyennes et supérieures.

(voir En savoir plus sur la loi Duflot)

Le Scellier, d’abord efficace, a faibli sous les « coups de rabot »

En comparaison, la loi Duflot s’avère plus incitative fiscalement que le Scellier dans sa dernière version. A la création de l’ancien dispositif en 2009, la réduction d’impôt proposée était de 25 %. Elle est ensuite passée à 22 % en 2011 puis 13 % en 2012. Cette succession de révisions puis la mise en place d’un plafonnement des prix a fortement limité son attrait.

La loi Scellier a pourtant fortement relancé l’investissement locatif sur la période 2009-2011, soutenant ainsi la construction immobilière après la crise de 2008. Le record de 72 000 ventes a même été atteint en 2010. Mais en 2012, seules 32 700 ventes à l’investisseur ont été enregistrées.

En définitive, le nouveau dispositif Duflot reste somme toute très attractif et semble donner une réponse pertinente aux besoins du marché. Cela suffira-t-il à relancer l’investissement locatif ?

L’État mise sur 40 000 ventes en 2013. L’investisseur, lui, peut attendre de la loi Duflot 2013 la même rentabilité qu’avec le Scellier 2012. Elle représente un bon moyen de préparer sa retraite et de se constituer un patrimoine.