J-C Noublanche : "le potentiel de rénovation est presque sans limite"

La société Pluvian Investissements s’est spécialisée dans la rénovation de bâtiments anciens pour habiter, investir ou défiscaliser. Jean-Christophe Noublanche nous présente le concept de Pluvian Investissements et ses opérations en cours.

Interview

Pluvian Investissements est une jeune société puisqu’elle a été créée en 2015. Comment l’aventure a-t-elle démarré ? Quelles sont vos perspectives de développement ?

Jean-Christophe NOUBLANCHE : "Nous sommes 2 associés issus de la maitrise d’ouvrage publique. Nous avions envie depuis longtemps de nous affranchir des contraintes de la gouvernance politique, mais avons une excellente connaissance des acteurs publics de l’immobilier. D’autre part nous avions la conviction que la restauration en hypercentre ne pouvait que se développer au cours des prochaines années, voire décennies. Notre goût pour le patrimoine bâti est venu emporter le choix de créer une société de promotion immobilière spécialisée. Notre objectif est d’atteindre le rythme de croisière de 2 à 3 opérations de taille moyenne par an, sans dépasser notre capacité de suivi direct des opérations de A à Z. Notre production restera limitée pour préserver sa qualité et s’insérer facilement sur des marchés à taille humaine."

Votre société est spécialisée dans la rénovation d’immeubles anciens. Comment se porte ce marché particulier ?

J-C. N. : "Les centres-villes se sont dépeuplés pendant longtemps, en conséquence d’un étalement urbain calamiteux. Cette tendance est en train de s’inverser et le potentiel de rénovation est presque sans limites, tant le patrimoine bâti français est riche et surveillé s’agissant de sa conservation. La rénovation professionnelle et complète des immeubles vétustes s’adresse à différents types de locataires et investisseurs, mais elle est encore une niche, en particulier s’agissant des villes moyennes qui sont notre spécialité. Cette niche va se développer fortement, mais ne doit pas être vue comme un marché spéculatif avec des espoirs de plus-values « boursières » : il s’agit de biens à conserver au moins 9 ans et à revendre en fonction du marché le moment venu. Ce sont des placements raisonnables sur un marché en plein développement, avec des perspectives à moyen terme. Rien à voir avec « comment devenir millionnaire en 6 mois »."

Comment choisissez-vous vos programmes ? À quel profil de clients vous adressez-vous ?

J-C. N. : "Nous nous limitions aux immeubles de caractère, très bien situés en hypercentre et à rénover complètement, d’environ 500 m2 développés. Nos clients sont des accédants à la propriété (qui achètent le logement pour l’habiter, maintenant ou plus tard) ou des investisseurs qui veulent développer un patrimoine immobilier de qualité tout en défiscalisant : Malraux, Pinel, Déficit foncier, Monuments historiques. Nos produits répondent à un large spectre de clients, du jeune investisseur qui paye 2000 € d’impôts par an au contribuable payant plusieurs dizaines de milliers d’euros par an, en passant par le couple de cadres qui veut loger un enfant pour ses années d’études."

Quels sont les avantages à acheter un bien immobilier rénové ?

J-C. N. : "Le principal avantage de l’ancien est son charme très particulier, sa valeur patrimoniale durable et son âme. Les garanties de ce type de réalisation sont très proches de celles du neuf : Décennale et Garantie Financière d’achèvement, principalement. Nous ne sommes pas en concurrence frontale avec le neuf, mais avons une part de clientèle en commun. Les exigences techniques, juridiques et en termes d’assurance sont très fortes et protègent les acquéreurs. Il est très important de ne pas confondre nos produits avec l’acquisition d’un appartement ancien en l’état, parfois vaguement rénové : la transaction offre des opportunités différentes, mais aucune garantie ni possibilité de défiscalisation. En outre, acheter dans une copropriété remise à niveau (ou neuve) c’est aussi la garantie de ne pas avoir de lourdes dépenses à assumer au titre des parties communes."

Que souhaiteriez-vous dire aux investisseurs qui hésitent encore à se lancer dans une opération de type Malraux ou Pinel ancien ?

J-C. N. : "Qu’il est tout à fait normal d’être prudent, de poser toutes les questions nécessaires avant de se lancer et de comparer. Mais aussi qu’il est nécessaire de faire confiance. Et bien sûr que notre métier, avec le cabinet fiscaliste RIVIERE-MORLON (Bordeaux), l’Étude de notaire DALET (Chartres) et le cabinet d’expertise comptable COMPTES (Neuilly-sur-Seine) en particulier, c’est aussi le conseil et l’accompagnement qui visent à construire cette confiance et à la faire fructifier à long terme : tous nos clients ont vocation à investir plusieurs fois dans leur vie. Un client satisfait revient et recommande à son entourage, c’est essentiel pour nous. Nous n’avons pas la culture des « coups immobiliers », mais celle des constructions de qualité et du conseil personnalisé."

Quelles sont les opérations emblématiques de Pluvian investissements actuellement ?

J-C. N. : "Nous sommes très fiers, mais ce n’est pas exclusif, de livrer des logements BBC en centre-ville à Limoges, à côté de la Cour d’Appel (programme Villa des Arènes) : cette ville est très intéressante pour les investisseurs, malgré les préjugés dont elle souffre et fabriquer du BBC dans l’ancien a été un vrai défi. Nous comprenons l’engouement que suscite Bordeaux, mais les rentabilités n’y sont pas bonnes et nous sommes très prudents face à cet appétit féroce des investisseurs, qui manquent actuellement de discernement et génèrent une inflation un peu dangereuse sur le foncier. Notre prochaine fierté ne devrait pas être très loin du port de La Rochelle."

Exemples de programmes immobiliers

« Villa des Arènes » à Limoges - appartements T3

Idéalement située dans le centre de Limoges, à deux pas de la place d’Aine, la résidence bénéficie de toutes les commodités à quelques minutes à pied : lycée, commerces, restaurants, transports en commun, ainsi que le jardin d’Orsay. Cette petite copropriété entièrement rénovée offre le confort du neuf derrière une façade de caractère. Les appartements profitent de belles expositions pour une luminosité tout au long de la journée.

« Le Terminus » à Poitiers - appartements du T2 au T4

Au coeur de Poitiers, cet ancien hôtel comprend 3 bâtiments répartis autour d’une cour intérieure. Les 11 appartements allient le cachet de l’ancien au confort des normes actuelles. La résidence se situe à 1 min à pied de la gare et 5 min à pied de l'hôtel de ville et de toutes les commodités. L'achat d'un appartement du Terminus ouvre droit à une défiscalisation Malraux.