Pinel, PTZ, TVA 5.5 : les mesures fiscales en faveur de l’immobilier sont-elles efficaces ?

Fin août 2014, le Premier ministre Manuel Valls et la ministre du Logement annonçaient la refonte de la loi Duflot en dispositif Pinel. D’autres mesures destinées à relancer l’achat et l’investissement immobiliers ont suivi. Un an plus tard, ces encouragements fiscaux ont-ils produit l’effet escompté ? Un rapport parlementaire publié le 22 juillet dresse un premier bilan.

Lire notre article du 29/08/2014

La loi Pinel, un début prometteur

Des conditions plus souples

Depuis le 1er septembre 2014, les investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer bénéficient d’un dispositif de défiscalisation plus attractif que dans sa version « Duflot ».

Le bailleur peut désormais choisir la durée pendant laquelle il s’engage à louer : 6 ou 9 ans, qu’il pourra prolonger par période de 3 ans jusqu’à une durée de 12 ans maximum.

Le taux de réduction d’impôt varie en fonction du temps de location choisi : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans en métropole. En outremer, la réduction est encore plus intéressante : 23 % pour 6 ans de location, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans.

De plus, un nouvel avantage s’ajoute à la possibilité de défiscaliser. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, le propriétaire peut louer son bien à ses parents ou ses enfants, dès lors qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal. Il convient bien sûr de respecter les conditions liées aux montants des loyers et aux ressources du locataire.

Un effet positif sur l’investissement locatif

Pour obtenir des informations sur l’efficacité de la réforme, il faut prendre le pouls de l’investissement locatif dans l'immobilier neuf. Les chiffres semblent encourageants : la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI) enregistre un redressement des ventes.

Amorcé en fin d’année 2014, le phénomène s’amplifie au 1er trimestre 2015. La FPI constate notamment le retour des investisseurs, avec 10 474 ventes, soit une hausse de +59,4 % par rapport au 1er trimestre 2014. En comparaison, les chiffres de l’accession à la propriété marquent un nouveau recul (-3,3 %) malgré des taux de crédit immobilier très favorables.

Il semble donc que les nouvelles modalités du dispositif Pinel et la mise à jour de son zonage commencent à porter leurs fruits.

(Source : Fédération des promoteurs immobiliers : dossier de presse du 21 mai 2015)

Le PTZ 2015, à nouveau dans l’ancien...

Un prêt à taux zéro prolongé et élargi

Le gouvernement a réformé le PTZ en profondeur pour le rendre accessible à un plus grand nombre de primo-accédants.

• Au 1er octobre 2014, les règles d’attributions étaient remaniées pour l’achat d’un bien immobilier neuf : nouveaux plafonds de ressources, abandon de la condition de performance énergétique BBC, mise à jour du zonage...
• Puis, le 1er janvier 2015, ce fut le retour du prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement ancien. Il se voit toutefois limité à une liste d’environ 6 000 communes rurales et à une obligation de travaux. En effet, l’acquéreur doit entreprendre la transformation de sa nouvelle résidence principale dans les trois ans qui suivent l’obtention du prêt : création ou aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ou encore améliorations en vue de réaliser des économies d’énergie.

Des résultats encourageants

Un an après les premières annonces, quel effet ces changements ont-ils produit ? Le rapport parlementaire présente des résultats sont plutôt satisfaisants : « après plusieurs années décevantes, la relance du dispositif commence à se concrétiser. »

Alors que l’on constatait une chute de plus de 45 % entre 2012 et 2013, le nombre de PTZ émis en 2014 a connu une hausse de 9,4 % soit 47 192 prêts accordés. Les premiers chiffres pour 2015 confirment cette remontée passant de 6 809 prêts au 1er trimestre 2014 à 8 926 au 1er trimestre 2015, soit une progression de 31,1 %.

Si le phénomène se poursuit dans les mois à venir, le remaniement du PTZ pourrait atteindre les objectifs du gouvernement fixés pour 2015 à 70 000 émissions de prêts. Les niveaux très faibles des taux de crédit immobilier ont sans doute incité les ménages à acheter, permettant la relance du prêt à taux zéro.

Ils offrent également à l’État l’avantage de réduire le coût global du dispositif. En 2014, les créances de l’État aux banques accordant le PTZ s’élevaient à 617 millions d’euros, guère plus qu’en 2013 (616 millions d’euros) malgré une augmentation du nombre de prêts accordés. Ce phénomène devrait s’amplifier en 2015. « Si le nombre de PTZ émis devait être compris entre 55 000 et 70 000, la dépense fiscale due sur cinq ans serait comprise entre 456 et 585 millions d’euros, soit environ la moitié du plafond » fixé à un milliard d’euros par la loi de finances 2015.

TVA à 5.5 % : combien de nouveaux propriétaires ?

La TVA réduite accordée à davantage de quartiers

Le taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu de 20 %) concernait jusqu’à présent l’achat d’un logement neuf pour en faire sa résidence principale, dans un quartier en rénovation (dit zone ANRU) ou à moins de 300 mètres. Désormais, la mesure s’applique également dans les 1 300 nouveaux quartiers de la politique de la ville ou dans une bande de 300 m autour. Objectifs : développer la mixité sociale dans ces secteurs rénovés et encourager les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaires de leur habitation.

Le dispositif est en effet soumis à un plafond maximum des ressources des acquéreurs. Il concerne les opérations immobilières dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2015 et jusqu’au 31 décembre 2024.

L’État fait ses comptes

Le rapport parlementaire estime que l’application de la TVA à 5,5 % dans les zones ANRU a entraîné en 2014 une perte de recettes de 80 millions d’euros pour l’État.

Pour le dispositif actuellement en place, on évalue la dépense fiscale à 10 millions d’euros en 2015, 35 millions en 2016, 70 millions en 2017, puis une stabilisation à 105 millions d’euros en 2018. « Il s’agit d’un coût relativement modéré », précise la rapporteure. On ne connait pas encore le nombre d’opérations réalisées au cours des premiers mois de 2015 bénéficiant de cette baisse de TVA.

Consulter le Rapport d’information sur l’application des mesures fiscales contenues dans les lois de finances (PDF)