Investissement immobilier : profitez de l’effet Grand Paris !

Dans quelques années la future agglomération du Grand Paris va modifier le cadre de vie des Franciliens. Les villes qui se préparent à accueillir le métro express parisien en aménagent déjà les gares et leurs alentours. Les investisseurs immobiliers ont tout intérêt à profiter des prix actuels avant une hausse inévitable dans ces secteurs dotés d’un immense potentiel.

L’immobilier à Paris en 2017

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Le marché immobilier parisien se porte bien

Le marché immobilier francilien a commencé à reprendre des couleurs dès la fin 2015, d’abord à Paris, puis l’enthousiasme a gagné les départements environnants. Les professionnels prévoient une hausse de +3,6% à la fin de l’année.

Dans l’immobilier ancien, les délais de vente se sont réduits. Même si depuis quelques mois l’envie d’acheter se teinte d’un sentiment d’urgence devant l’annonce de la hausse des taux d’intérêt, dans les faits cette hausse reste modérée. L'engouement se poursuit donc et concerne tous les profils d’acheteurs : primo accédants qui profitent d’un pouvoir d’achat boosté par le PTZ, secundo accédants, mais aussi investisseurs, qui orientent leurs recherches vers la banlieue parisienne.

En effet, les biens immobiliers à vendre au-delà du périphérique affichent des prix 15 à 20% inférieurs à ceux pratiqués dans Paris intra-muros. Les loyers, également légèrement inférieurs pour les locataires, offrent quant à eux un meilleur rendement aux propriétaires.

Les touristes reviennent à Paris

Au cours des deux dernières saisons, la capitale avait souffert de l’inquiétude des touristes face à la menace terroriste. Mais en 2017, les visiteurs étrangers sont bel et bien de retour. Les chiffres publiés lundi 10 avril par l’office de tourisme et des congrès sont très encourageants. Ainsi, en janvier dernier, le taux d’occupation des hôtels s’est élevé à 66,6%, soit 8,4 points de plus qu’en janvier 2016). Un redémarrage qui bénéficie également au secteur de l’immobilier, y compris les particuliers qui ont investi dans une location meublée, de type résidence tourisme par exemple.

Le Grand Paris : nouvelle géographie, nouveau souffle

Les quartiers des gares de la banlieue parisienne deviendront bientôt des sites rentables pour investir dans l’immobilier. De nouveaux quartiers naissent peu à peu autour des 68 gares du futur réseau de transport parisien. Cette révolution s’accompagne d’un aménagement du territoire : la loi Grand Paris de 2010 fixe un objectif de 70 000 logements à construire chaque année en Ile de France.
La construction de ces vastes programmes immobiliers devrait contribuer à désenclaver certaines villes de banlieue, favoriser l’installation d’entreprises et par conséquent la création d’emplois.
Pour éviter les grands ensembles, le mot d’ordre est donné aux urbanistes de mixer de façon homogène logements, bureaux, commerces et équipements publics. Environ 20% seront construits autour des nouvelles gares.

Pour l’instant, les Franciliens ont encore du mal à se projeter et les prix des terrains restent stables. Pourtant le Grand Paris représentera à terme une belle opportunité pour les familles d’améliorer leur qualité de vie sans trop s’éloigner de la capitale ni trop allonger le temps de transports.

Pour parier sur une plus-value dans une dizaine d’années, les villes de banlieues desservies par le Grand Paris Express représentent également des emplacements très intéressants pour un investissement locatif. L’implantation des futures gares est connue. Les travaux ont commencé en janvier dernier sur la ligne 15 qui, dans cinq ans, reliera Pont-de-Sèvres à Noisy-Champs. Dans certaines communes les promoteurs proposent d’ores et déjà des programmes immobiliers en VEFA dans ces quartiers en devenir.

Dans quelle ville du Grand Paris investir ?

Une étude OpinionWay pour le groupe Atland constate que 44% des investisseurs interrogés s’orientent vers l’Ile de France pour leur achat locatif. Parmi eux, 20% ciblent précisément Paris intra-muros et 24% choisissent la 1ère ou 2ème couronne. Toujours selon cette étude, certaines villes offrent des perspectives de rendement particulièrement intéressantes. Voici une liste non exclusive des secteurs à privilégier :

Aubervilliers (Seine Saint-Denis 93)

Aubervilliers se trouvera bientôt à 15 minutes de la Défense et deviendra aussi accessible qu’Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine).
La création d’un parc d’affaires Porte d’Aubervilliers a transformé le secteur en une dizaine d’années : installation du siège de Véolia, de l’agence régionale de santé, du centre commercial le Millénaire… Un campus universitaire baptisé Condorcet est en train de se construire. Le réseau de transport participe à cette nouvelle dynamique, la ligne 12 du métro se verra prolongée en 2019, en attendant l’extension de la ligne 8 du tramway.

Massy (Essonne 91)

D’ici 2024, Massy abritera 2 gares du Grand Paris Express : Massy-Opéra et Massy-Palaiseau. Mais cette ville en pleine expansion a d’ores et déjà entamé sa mutation. Elle a lancé un programme de rénovation urbaine qui prévoit la construction d’un hôpital, d’une médiathèque et d’un centre omnisport. Le cœur de Massy est repensé et devrait s’agrandir de 400 nouveaux logements en accession libre.
À 15 km du centre de Paris, Massy attire les jeunes ménages grâce à son bassin d’emplois dans les technologies de pointe, sa proximité avec l’aéroport d’Orly, son réseau de transports déjà bien développé (2 lignes de RER et TGV).
Les cinq quartiers de Massy (Villaine - Bièvre – Poterne, Massy-Opéra, Centre-ville, Pileu - Graviers – Vilmorin, Atlantis - Champs Ronds) présentent des prix variés qui permettent à tous les budgets de trouver le bien qui leur correspond.

St Denis (Seine Saint-Denis 93)

Saint Denis voit sa population augmenter depuis plusieurs années, grâce aux équipements qu’elle accueille : stade de France, université Paris 8, IUT de Saint-Denis, mais aussi le siège social de plusieurs grandes entreprises françaises (SNCF, Vente-privée)…
Mais la ville se prépare à devenir un carrefour du Grand Paris : en 2023 près de 250 000 voyageurs transiteront par les 4 lignes de métro qui desserviront la gare de Saint-Denis-Pleyel.

Bagneux (Hauts de Seine 92)

Avant la construction de la ligne 15 annoncée pour 2022, c’est le prolongement de la ligne 4 du métro, prévu pour 2020 que Bagneux attend. La ville, qui se situe à 4 km seulement de Paris, sera alors directement reliée à la capitale. L’heure est donc à la modernisation et au développement urbain, notamment autour de la rue de Verdun ou de l’avenue Aristide Briand. Dans la ZAC Victor Hugo commencent à émerger des programmes de logements de commerces et de bureaux.

Villejuif (Val de Marne 94)

Villejuif entreprend des opérations d’envergure, notamment dans le quartier Louis Aragon et dans la ZAC Campus Grand Parc, près de l’institut Gustave Roussy (IGR). C’est là que s’installera une gare de la ligne 15, Villejuif-Institut-Gustave-Roussy. Autour, des commerces, des bureaux et près de 3 300 logements qui attireront certainement étudiants et chercheurs de ce grand pôle de développement dédié à la santé et aux biotechnologies.
Les investisseurs parisiens ont flairé l’affaire et sont nombreux à acheter des grandes surfaces dans des programmes immobiliers neufs à l’entour.

Noisy-le-Grand (Seine Saint-Denis 93)

Cette ville agréable à 12 km du centre de Paris, Noisy-le-Grand est déjà bien desservie : bus RER A et E, autoroute A86... À partir de 2022, la gare de Noisy-champs permettra de rejoindre la station Pont de Sèvre en 35 minutes.
En pleine expansion économique, la ville bénéficiera bientôt d’un nouveau campus universitaire, qui devrait attirer une population d’étudiants et de jeunes actifs.

À noter : en raison de la forte demande locative dans ces villes, Massy et Noisy-le-Grand sont situées en zone A ; Aubervilliers, Bagneux, Saint-Denis et Villejuif sont classées A bis. Un acheteur pourra donc bénéficier des meilleures réductions d’impôts que propose le dispositif d’incitation à l’investissement locatif Pinel.