Comment augmenter le loyer d’un investissement Pinel ?
Mis à jour le 26/10/2022 07:53
Lorsque l’on souhaite défiscaliser, l’intérêt d’investir dans un bien locatif en Pinel n’est plus à démontrer. Toutefois, afin de bénéficier de la réduction d’impôt permise par le dispositif, l’investisseur doit respecter certains critères. Il s’engage notamment à proposer un montant de loyer dans la limite fixée par la loi. Quel est le loyer maximal autorisé ? Quand l’augmenter ? Quel montant appliquer ? Logisneuf vous apporte les réponses.
Déterminer le loyer d’un investissement Pinel
Entre marché libre et logement social, la loi Pinel a pour objectif de proposer aux locataires des logements dits « intermédiaires », à un tarif légèrement inférieur à ceux pratiqués dans le secteur.
En Pinel comme pour toute location, le propriétaire d’un bien locatif fixe lui-même le loyer qu’il demandera à ses locataires. Il doit cependant veiller à ne pas dépasser le plafond légal. Ce loyer maximum dépend :
- De la zone ABC dans laquelle se situe l’appartement. En effet, les trois zones où il est possible d’investir en Pinel : A, Abis, et B1 instaurent des montants différents afin de s’adapter à la tension du marché locatif local. Il en est de même dans certaines villes de Bretagne, qui disposent d’un régime particulier à titre expérimental. (lire notre article La Bretagne expérimente un nouveau zonage Pinel)
- De la surface utile du logement
- Du coefficient multiplicateur. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Les plafonds des loyers Pinel sont actualisés chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l’article 2 duodecies du Code Général des Impôts. Attention car les chiffres ne sont pas publiés avant avril ou mai. Il convient donc de continuer à appliquer les montants de l’année précédente jusqu’à la parution de ceux de l’année en cours.
Besoin d’aide pour calculer le montant maximum auquel vous avez droit ? Retrouvez la formule de calcul ou simulez en quelques clics votre loyer Pinel.
Comment réévaluer un loyer en cours de défiscalisation Pinel ?
Si vous êtes propriétaire bailleur en Pinel, vous vous êtes engagé à louer et respecter les critères du dispositif pendant 6 ou 9 ans. Il vous sera ensuite possible de poursuivre l’opération jusqu’à 12 ans. Vous aurez bien sûr la possibilité d’augmenter le loyer au cours de cette période.
Fixer le loyer pour un nouveau locataire en loi Pinel
Le locataire qui occupait votre bien locatif Pinel le quitte ? Sur le bail que vous souscrirez avec un nouveau locataire, vous fixerez le montant en fonction du plafond de loyer Pinel en vigueur actuellement. Cet élément vous fera bénéficier d’un loyer maximum plus élevé que celui inscrit sur le bail précédent.
Réviser le loyer Pinel en cours de bail
Vous louez votre bien locatif depuis un an ou plus ? Vous avez fixé votre loyer en fonction du plafond alors en vigueur. Cette année et les suivantes jusqu’à la fin du bail, vous pourrez réviser le montant. Mais attention : une fois par an et pas n’importe quand. Augmentez le loyer à la date indiquée dans la clause de révision du bail ou, si aucune échéance n’est prévue, à la date anniversaire de signature du contrat.
IRL et loyer Pinel
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser la dernière variation de l’indice de référence des loyers sur un an. Cet indice, mis à jour chaque trimestre par l’INSEE sert de plafond pour définir l’augmentation.
Le montant du nouveau loyer se calcule selon la formule suivante :
Loyer précédent hors charges en cours x IRL au trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente.
Bon à savoir :
L’INSEE publie les taux des indices de référence des loyers selon le calendrier suivant :
- Janvier : IRL du 4e trimestre de l’année précédente
- Avril : IRL du 1er trimestre
- Juillet : IRL du 2e trimestre
- Octobre : IRL du 3e trimestre
Exemple de calcul d’une révision de loyer Pinel
Mme MARTIN a loué à M DUPONT un appartement de 27.47m² + 6.30m² de balcon au 1er mars 2018 pour un loyer hors charges de 373€. Le logement est en Pinel zone B1.
Le bail comporte une clause de révision de loyer 1 fois par an selon l’IRL du 4eme Trimestre.
L’IRL alors en vigueur est celui du 4e Trimestre 2017, d’une valeur de 126.82
Plafond loyer Pinel
2018 : 10.15€/m² = 373€
2019 : 10.28€/m² = 377.80€
2020 : 10.44€/m² = 383.67€
2021 : 10.51€/m² = 386.24€
2022 : 10.55€/m² = 387.71€
Evolution de l’IRL
4e T 2017 : 126.82
4e T 2018 : 129.03
4e T 2019 : 130.26
4e T 2020 : 130.52
4e T 2021 : 132.62
Loyer de base : 373€
Révision au 01/03/2019 (373x129.03/126.82) = 379.50€
Révision au 01/03/2020 (373x130.26/126.82) = 383.12€
Révision au 01/03/2021 (373x130.52/126.82) = 383.88€
Révision au 01/03/2022 (373x132.62/126.82) = 390.06€
Il faut donc être très vigilant car dans notre exemple en 2019 l’augmentation de l’IRL était plus importante que le plafond PINEL. En effet le plafond PINEL de l’année imposait de ne pas dépasser un loyer de 377.80€, mais il n’était pas encore connu au moment du calcul.
Il en est de même pour l’année 2022 où l’on risque de rencontrer le même problème.
ASTUCE : Nous vous conseillons de toujours fixer le loyer quelques euros en dessous du plafond maximum pour éviter ce type de problème qui vous exposerait à une requalification de la part des impôts. Dans notre exemple le loyer idéal de base est 370€ pour ne prendre aucun risque..
L’augmentation du loyer est donc tout à fait possible dans le cadre d’un investissement Pinel à la condition de bien respecter les deux limites : révision en fonction de l’IRL et plafond de loyer Pinel.
Toutefois, mieux vaut éviter d’appliquer mécaniquement le montant maximal autorisé dans le cas où l’augmentation obtenue excéderait le plafond Pinel en vigueur. Cette subtilité vous permettra d’améliorer la rentabilité de votre bien locatif, sans risquer de perdre les avantages de la réduction d’impôt Pinel.