La nouvelle carte des régions a-t-elle un impact sur l’immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2016, la France métropolitaine ne compte plus que 13 régions. Le regroupement de 16 anciennes en 7 nouveaux territoires entraine une redistribution des cartes économiques et démographiques. Qu’en est-il du marché immobilier ?
13 régions au lieu de 22 : ce que ça change
Des régions plus vastes et donc plus fortes
Au niveau démographique, 6 régions sur 13 dépassent désormais les 5 millions d’habitants. Cette nouvelle envergure leur permet de soutenir la comparaison avec les principales régions économiques d’Europe.
Parmi les pays voisins par exemple, l’Allemagne et ses 81 millions d’habitants se découpe en 16 länder, dont 5 enregistrent plus de 5 millions d’habitants. De son côté l’Italie (61 millions d’habitants) comprend 20 régions dont 4 avec une population similaire.
D’un point de vue économique, le nouveau découpage administratif aboutit à un PIB par habitant plus homogène, mis à part l’île de France qui produit à elle seule 30 % de la richesse nationale.
Changer la donne au cœur des territoires
Cette nouvelle carte des régions redéfinit également l’attractivité des territoires : en développant des liens avec un voisin plus attractif certains départements vont gagner en termes de nombre d’habitants ou de pouvoir d’achat. D’autres secteurs se verront par contre plus éloignés de leur préfecture. Quant aux villes qui perdront leur statut de capitale de région, comme Clermont Ferrand, Metz ou Poitiers, elles risquent de voir leur prestige diminuer. Les nouvelles préfectures de régions pourront au contraire prendre de la valeur ou confirmer leur emprise, en attirant de nouvelles entreprises, qui à leur tour draineront une population d’actifs.
Les noms des nouvelles régions et leur chef-lieu deviendront officiels après la parution d’un décret,
attendu pour le 1er octobre 2016 au plus tard.
Quelle influence sur le marché immobilier ?
Si pour l’achat de sa propre habitation les critères sont plus personnels, il convient de bien connaître le marché lors d’un investissement immobilier. Pour un placement locatif, l’impact de la réforme territoriale se retrouve à différents niveaux : rapport entre l’offre et la demande, rentabilité du logement, possibilité de plus-value à la revente...
Avant d’investir dans un logement étudiant, par exemple, intéressez-vous aux régions à la population la plus jeune ou à celles offrant la plus grande attractivité universitaire. Ainsi 3 régions enregistrent une part d’étudiants supérieure ou égale à 4 % de leur population : l’Ile de France, l’Occitanie et Auvergne – Rhône-Alpes. Pour vous assurer une bonne demande locative et un bon rendement, renseignez-vous également sur la qualité de vie d’une ville ou d’un secteur : la présence de bassins d’emploi, les projets de nouvelles infrastructures renforcent l’attractivité.
N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel, spécialiste de son secteur. Les conseillers Logisneuf, spécialistes de leur région, sauront orienter vos recherches et vous accompagner dans votre projet d’achat.
| Régions | Nbre d'habitants (en millions) | % Nbre de logements en France | Part de propriétaires |
|---|---|---|---|
| Auvergne – Rhône-Alpes | 7,6 | 13 % | 60 % |
| Bourgogne – Franche-Comté | 2,8 | 5 % | 64 % |
| Bretagne | 3,2 | 5 % | 67 % |
| Centre Val de Loire | 2,6 | 4 % | 65 % |
| Corse | 0,3 | 1 % | 58 % |
| Grand Est | 5,5 | 8 % | 60 % |
| Hauts de France | 6,0 | 8 % | 59 % |
| Ile de France | 11,9 | 17 % | 49 % |
| Normandie | 3,3 | 5 % | 59 % |
| Nouvelle Aquitaine | 5,8 | 10 % | 64 % |
| Occitanie | 5,6 | 10 % | 61 % |
| PACA | 4,9 | 9 % | 56 % |
| Pays de la Loire | 3,6 | 6 % | 65 % |
Source : Etude Crédit Foncier - Lexs nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers - sept. 2015
Quelle région choisir pour investir dans l’immobilier neuf ?
Auvergne – Rhône-Alpes
La nouvelle région Auvergne – Rhône-Alpes se classe en 2e position en termes de population, avec 7,6 millions d’habitants. Elle fait preuve d’un grand dynamisme autour de Lyon, mais le reste du territoire offre aussi de belles opportunités d’investissement.
L’immobilier en Auvergne Rhône-Alpes profite de l’attractivité des grands pôles que sont Clermont Ferrand, le secteur compris entre Lyon, Annemasse et Grenoble ainsi que la vallée du Rhône. Lyon et Villeurbanne sont désormais classés zone A pour un achat en Pinel. Les investisseurs profitent donc de plafonds de loyers plus élevés, ce qui améliore la rentabilité de leur location.
Bourgogne – Franche-Comté
La Bourgogne – Franche-Comté s’étend sur un territoire rural. Son économie basée sur l’agriculture, l’industrie et les services lui procure un taux de chômage plus faible que la moyenne nationale. À Dijon qui est désormais en zone B1, les investisseurs reviennent sur le marché et mettent en place des locations dans le cadre de la loi Pinel.
Bretagne
La Bretagne échappe au redécoupage territorial. On y trouve le plus grand nombre de propriétaires : 67 %. Le marché immobilier breton est particulièrement dynamique à Rennes qui disposera bientôt d’une deuxième ligne de métro et d’une liaison TGV à Paris. Des atouts qui séduisent autant les investisseurs en quête de petites surfaces pour étudiants, que les accédants à la propriété.
Centre Val de Loire
La proximité de l’Ile de France bénéficie au nord de Centre Val de Loire, autour d’Orléans, Tours et Chartres. De tradition rurale, c’est la 1re région céréalière de France et d’Europe. Mais elle développe également 5 pôles de compétitivité orientés vers la pharmacie, la chimie et la cosmétique.
Corse
Le marché immobilier corse se porte bien, particulièrement au sud de l’île, aux alentours d’Ajaccio. Pour des prix au m² plus attractifs, destination la Haute-Corse. Les magnifiques paysages, les espaces naturels protégés de l’Ile de beauté forment un cadre idéal pour habiter ou profiter d’une résidence secondaire. À noter : les programmes bénéficiant d’une TVA réduite sont soumis à un taux de 2,1% contre 5,5 % en métropole.
Grand Est
La réunion des anciennes régions Alsace, Champagne-Ardenne et Lorraine rassemble 5,5 millions d’habitants. Ce nouveau territoire bénéficie de la proximité de l’Allemagne, de la Belgique et du Luxembourg, ce qui favorise l’emploi transfrontalier. L’immobilier neuf voit le retour des investisseurs, notamment à Strasbourg.
Hauts de France
La fusion entre le Nord-Pas-de-Calais et la Picardie crée une région de 6 millions d’habitants, dont 1,2 concentré dans la métropole lilloise. Depuis une dizaine d’années, le territoire évolue pour faire face à la désindustrialisation. Il se réinvente autour de 8 pôles de compétitivité. À Lille, le marché immobilier neuf redémarre, stimulé par les investissements en Pinel et dans une moindre mesure, l’accession à la propriété.
Ile de France
L’Ile de France survole les classements : avec la capitale du pays en son cœur, la région abrite près de 1/5 de la population française et produit 30 % de la richesse nationale. On y trouve bien sûr une forte demande locative. La petite couronne recèle un potentiel de développement important avec la mise en place progressive du Grand Paris et de son réseau de transports en commun.
Normandie
Plus de basse ni de haute, il n’y a désormais qu’une seule Normandie ! Avec des prix immobiliers attractifs, les programmes neufs dans les villes de Rouen, Le Havre et Caen peuvent représenter de bons placements, pour les investisseurs comme pour les candidats à l’accession.
Nouvelle Aquitaine
Pas moins de 3 régions forment la Nouvelle Aquitaine ! L’Aquitaine, le Limousin et Poitou Charente allient désormais leurs forces… et leurs disparités. Bordeaux attire un grand nombre d’investisseurs locaux et parisiens, tandis que Poitiers mise sur l’arrivée de la LGV en 2017 pour redynamiser son marché.
Occitanie
Languedoc Roussillon et Midi-Pyrénées ont fusionné leurs atouts. Voici une région dotée d’une forte croissance démographique et d’un bon dynamisme économique grâce à l’aéronautique, au tourisme et à l’agroalimentaire. Toulouse et Montpellier ses 2 grands pôles étudiants, représentent des villes intéressantes pour un investissement en loi Pinel ou loueur meublé LMNP Bouvard.
PACA
Provence-Alpes-Côte d’Azur conserve sa géographie. Très dynamique sur le plan démographique, la région bénéficie sur le plan économique d’une forte activité commerciale et touristique sur sa façade maritime. Les villes de Marseille, Aix-en-Provence, Nice et Toulon invitent autant à l’achat en résidence principale ou secondaire qu’à l’investissement locatif.
Pays de la Loire
Toujours aussi dynamiques, les Pays de la Loire ont connu une croissance démographique de 18 % entre 1990 et 2014. Avec 8 pôles de compétitivité, des industries de pointe et des services à haute valeur ajoutée, les 5 départements affichent un beau dynamisme. Angers, Le Mans et surtout Nantes sont les villes les plus attractives de la région en termes d’investissements immobiliers.