4 nouvelles règles à connaitre avant de louer en 2017

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez à l’année ou de façon occasionnelle ? Défiscalisation, démarches préalables, déclaration des revenus… Découvrez ce qui change en 2017.

Loi Pinel : la zone C s’ouvre aux investisseurs

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Le gouvernement l’avait annoncé, la loi de finances pour 2017 le confirme : le dispositif d'investissement locatif Pinel est prolongé d’une année et reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017.

Pourtant un amendement de ce budget 2017 a créé la surprise. Les communes situées en zone C, jusqu’alors exclues, sont désormais éligibles à l’avantage fiscal sous deux conditions :

• La commune doit recevoir l’agrément du préfet de région, au même titre que les communes situées en zone B2.
• L’investissement, qu’il s’agisse de l’achat d’un bien immobilier neuf ou d’une construction, s’effectuera en 2017, après la date d’obtention de l’agrément par la commune.

Dans ces secteurs où la demande locative est la plus faible, une incitation à l’investissement était a priori peu utile. Pourtant les élus à l’origine de l'amendement estiment que certaines villes en sous-offre se situent malgré elles en zone C. La mesure qualifiée d’expérimentale est effective pour cette année uniquement. Charge aux investisseurs cherchant le meilleur emplacement de se renseigner sur le marché locatif de leur ville de prédilection.

Pour rappel : dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire s’engage à louer dans les 12 mois suivant la livraison du logement, faute de quoi il perd le bénéfice de la réduction d’impôt.

Consulter le guide Logisneuf de la loi Pinel

Une demande d’autorisation pour louer

La loi Alur instaurait une déclaration préalable à la mise en location. Le décret d’application est paru au Journal Officiel du 21 décembre. Destiné à lutter contre l’habitat indigne et les pratiques des « marchands de sommeil », il autorise les communes qui le souhaitent à mettre en place le suivi de leur parc locatif.

Deux types de formalités sont prévus :

• La déclaration de mise en location. Les propriétaires devront déclarer la location d’un logement dans les 15 jours suivant la signature d’un nouveau bail. Ils recevront un récépissé dans un délai d’un mois.
• L’autorisation préalable de mise en location. Plus contraignant, ce régime nécessite que le propriétaire obtienne une autorisation avant de conclure un contrat de bail avec un nouveau locataire. Cette autorisation est délivrée dans un délai d’un mois et valable 2 ans. Si le logement est jugé « susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique » l’autorisation de louer sera refusée ou soumise à une obligation de travaux ou d’aménagements.

Les collectivités qui décideront d’appliquer l’une de ces procédures pourront contrôler la qualité des logements loués. Les propriétaires qui passeraient outre cette démarche seraient contraints de verser une amende pouvant aller jusqu’à 5000 euros, voire 15 000 € pour un logement loué malgré un avis défavorable.

Les professionnels de l’immobilier ont rapidement réagi contre cette nouvelle réglementation. Se considérant eux-mêmes garants de la qualité des locations qu’ils gèrent, ils demandent à être exonérés de ce « permis de louer ». La FNAIM demande même l’abrogation du décret. Selon on président Jean-François Buet, « Nous voici de nouveau face à une mesure absurde qui va complexifier l’ensemble du marché locatif. Rappelons que l’habitat indigne représente 1% des locations en France et que ce décret ne résoudra en rien le problème »

Consulter le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016

Les loyers encadrés à Lille

A compter du 1er février prochain, l’agglomération lilloise, reconnue comme la 3ème ville la plus chère de France, adopte l’encadrement des loyers. Tout nouveau contrat de location devra s'y soumette. Les villes de Lille, Lomme et Hellemmes sont découpées en 4 secteurs géographiques pour lesquels des niveaux de loyers de référence ont été fixés.

Dans un premier temps, le préfet fixe des loyers de référence exprimés en euros au mètre carré, hors charge, en fonction du type de location (meublée ou non), du nombre de pièces et de l'époque de construction. Le loyer d’un logement mis en location ne peut dépasser de 20 % le loyer de référence, à moins de caractéristiques qui ajoutent de la valeur au logement (localisation, confort…). Le propriétaire peut alors fixer un loyer plus élevé que le loyer de référence majoré mais il devra indiquer sur le bail le montant du loyer de base et celui du complément de loyer, ainsi que les éléments justifiant ce complément de loyer.

Vérifier son loyer sur le site consacré à l'encadrement des loyers

Bon à savoir

L’encadrement des loyers est en vigueur à Paris depuis août 2015.
Lille est la première ville de province soumise à ce dispositif.

Location meublée : les revenus locatifs sont des BIC

Jusqu’à présent, les propriétaires d’un logement meublé étaient imposables dans la catégorie des revenus fonciers s’ils le louaient quelques semaines ou quelques mois par an. Mais pour une location plus longue ou plus régulière, leurs revenus entraient dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il était parfois difficile d’identifier le caractère occasionnel ou habituel de l’activité.

La loi de finances rectificative pour 2016 tranche définitivement la question. Désormais, un bailleur qui met en location des locaux d’habitation meublés exerce une activité relevant des BIC, qu’il s’occupe lui-même de la gestion locative, qu’il la confie à une société spécialisée ou qu’il passe par une plateforme en ligne de type Airbnb.

Suivant le montant de leurs revenus locatifs, les loueurs meublés peuvent relever :

• Du régime micro BIC si les recettes de l’année précédente ne dépassent pas 33 100 €. Ils profitent d’un abattement forfaitaire pour les frais, fixé à 50 % des recettes.
• Du régime réel d’imposition si les revenus locatifs dépassent 33 100 €

Autre nouveauté pour les propriétaires qui louent régulièrement un meublé en saison : si leurs recettes (loyers + charges) dépassent 23 000 €/an, ils devront s’affilier au régime social des indépendants (RSI).

En savoir plus sur la déclaration des revenus issus de la location meublée.