Location, copropriétés : la loi ALUR définit de nouvelles règles

Location, copropriété, logement social... Cécile Duflot souhaitait une réforme en profondeur. La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) est le deuxième grand dossier de la ministre, après son dispositif d’investissement locatif. Le texte aura suscité de nombreux débats médiatiques, il s'est vu modifié par les deux chambres parlementaires, avant d’être voté le 20 février dernier. Il s’attaque à tous les grands secteurs du logement.

Sécuriser les locations

Des honoraires d’agence plafonnés

Lorsqu’un logement est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le texte prévoit une répartition de certains frais entre le bailleur et le locataire, en fonction de la prestation rendue à chacun. Seront partagés entre les deux parties les honoraires liés à :

• la réalisation de l’état des lieux
• la rédaction du bail
• l’organisation de la visite
• la constitution du dossier du locataire

Les frais restants seront pris en charge par le propriétaire. La loi précise que le montant payé par le locataire ne dépassera pas celui dû par le bailleur. Il devrait également être soumis à un plafonnement, en fonction de la superficie et de la localisation. Les modalités seront précisées par décret.

Un préavis raccourci dans les grandes villes

Avant de quitter le logement qu’il occupe, le locataire doit en informer le propriétaire trois mois auparavant. Ce délai de préavis est désormais réduit à un mois :

• dans les villes où le marché immobilier est tendu
• pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH)
• pour tout locataire qui déménage pour s’installer dans un logement social.

Marchands de listes : éviter les abus

Les marchands de liste ont souvent mauvaise presse, accusés de vendre cher des listes d’adresses de logements parfois déjà loués. Désormais cette activité sera mieux réglementée. Les listes ne comporteront que des offres exclusives, les propriétaires devant s’engager à ne pas confier la location à un autre professionnel ni publier une annonce sur internet.

Encadrement des loyers

Le dispositif d'encadrement des loyers s'appliquera dans les zones ou le marché immobilier est tendu, soit environ 28 agglomérations. Il repose sur la création d’observatoires de loyers locaux. Une fois ce réseau opérationnel, les préfets de département prendront chaque année un arrêté fixant, par quartier et par catégorie de logement :

• un loyer au m² de référence
• un loyer au m² de référence majoré, ne pouvant dépasser de plus de 20 % le loyer de référence. Les prix supérieurs à ce seuil seront considérés anormalement élevés
• un loyer au m² de référence minoré, seuil au-dessous duquel les prix seront considérés comme sous-évalués.

Ce mécanisme permettra de lutter contre les loyers abusifs, tout en permettant une hausse des tarifs au même rythme que les revenus des locataires.

Voir aussi l'article Encadrement des loyers, version 2013

Des formulaires types pour les bailleurs

Un contrat de bail plus détaillé, un état des lieux encadré

À l’entrée dans le logement d’un nouveau locataire, les bailleurs auront à disposition des formulaires types pour le contrat de bail et l’état des lieux. Le contrat de bail mentionnera entre autres les équipements mis à disposition, les travaux réalisés, le loyer du précédent locataire.

À noter qu’une version spécifique pour la colocation devrait également voir le jour. Une clause y sera ajouter pour limiter la solidarité d’un colocataire sortant lorsqu’il est remplacé.

Des loyers garantis

La GUL (garantie universelle des loyers) sera gratuite et proposée par défaut dans le contrat de bail. Si le bailleur préfère une caution solidaire, il pourra renoncer à cette garantie en l’indiquant dans le contrat. Le dispositif indemnisera les propriétaires dans la limite du loyer médian observé dans le quartier. Ce dispositif sera mis en place en 2016, et devrait remplacer la GRL (garantie des risques locatifs).

Une liste des pièces justificatives exigibles

Les justificatifs qu’un bailleur peut demander à un nouveau locataire seront limités. Leur liste devrait être publiée par décret. Devraient y figurer la carte d’identité, 2 ou 3 bulletins de salaire, une attestation d’assurance.

La loi prévoit également une liste des pièces justificatives demandées aux personnes qui se portent caution.

Location meublée ou location vide, mêmes obligations

Le marché des logements meublés en tant que résidence principale est en plein essor, en particulier dans les zones tendues. Ce type de location est désormais soumis aux mêmes obligations que les locations nues, concernant l’état des lieux, le dossier de diagnostic technique, la rémunération des intermédiaires, etc. Par ailleurs, la loi ALUR crée le statut de résidence étudiante afin d'adapter les règles de fonctionnement aux besoins de ses occupants.

Copropriété et syndics

Syndics : davantage de transparence

La loi oblige les syndics à mettre en place un compte séparé pour chaque copropriété au-dessus de 15 lots. Pour limiter les frais, le syndic mettra en place un extranet donnant accès aux documents de la copropriété et pourra envoyer les convocations aux assemblées générales par mail recommandé.

Limitation des honoraires supplémentaires

Le gouvernement souhaite mieux encadrer les tarifs en limitant les frais particuliers, non compris dans le forfait annuel global. Pour cela, la loi prévoit d’instaurer une liste des prestations donnant lieu à ces frais supplémentaires. Les prestations non comprises dans cette liste ne pourront faire l’objet d’une facturation en dehors du forfait annuel.

Autres mesures entreprises par la loi ALUR

• La loi prévoit de réformer le système d’attribution des logements sociaux en simplifiant les démarches des demandeurs
• La trêve hivernale est prolongée de 2 semaines. Toute expulsion est donc interdite du 1er novembre au 31 mars. Concernant les occupants sans droit ni titre, ce sera au juge de prendre la décision.
• La loi entend moderniser les règles d’urbanisme : les plans locaux d’urbanisme (PLU) deviennent la compétence des communautés de communes, le rôle du SCOT (Schéma de cohérence territoriale) est renforcé.
• Enfin, la nouvelle loi prévoit de réorganiser la profession. Elle crée un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière ainsi qu’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. Ces instances veilleront au respect des règles de l’activité et organiseront la formation continue des agents immobiliers, désormais obligatoire.

Cette loi se montre donc très ambitieuse, mais il reste de nombreuses incertitudes. On attend désormais les décrets d’application qui préciseront les modalités et permettront l’application des nouvelles mesures. Les premières sont annoncées pour l’été ou l’automne.