Les Senioriales : « Nous avons 3000 locataires en attente »

Oubliez l’image désuète du logement-foyer pour personnes âgées, aux tarifs prohibitifs. Il a fait place à une nouvelle génération de résidences répondant aux attentes d’une population qui elle aussi a évolué. Les seniors représentent désormais un marché à part entière, dans lequel les Senioriales sont bien placées. Nicolas Bergeon, animateur régional pour l’ouest et l’Aquitaine, nous présente leur concept.

Les Senioriales : la nouvelle génération de résidences séniors

Rester en phase avec la demande

Les premières expériences d’habitats pour personnes âgées, menées par des gestionnaires peu scrupuleux, ont quelque peu entaché la réputation des résidences seniors. Alors, peut-on en 2015 investir dans une résidence séniors en toute sécurité ? Oui, à condition d’être vigilant sur certains points : professionnalisme du gestionnaire, qualité de l’installation et de son environnement doivent être particulièrement vérifiés.

Le concept des Senioriales est né en 2000, en réponse à une étude de marché menée sur l’arc méditerranéen. « Les séniors désiraient un habitat complètement différent : sécurisé, permettant de recréer un lien social », précise N. Bergeon.

Le groupe continue de procéder régulièrement à des audits afin d’identifier les attentes de sa clientèle. Résultat : 80 % de satisfaction. Ainsi, il développe son offre de logements nus, permettant aux locataires et propriétaires occupants d’installer leurs propres meubles, et aux investisseurs de monter une opération de défiscalisation Pinel.

Il propose également des services à la carte : chaque résident paie le service utilisé et non l’ensemble de l’offre, réduisant la base de charges pour le senior. Pour le bailleur, comptez des charges mensuelles de copropriété d’environ 3 €/m² dans une résidence village et 4 €/m² pour un appartement dans une résidence en cœur d’agglomération. « On sécurise l’investissement au maximum ».

Le groupe s’est également doté d’une charte d’implantation de ses résidences : celles-ci doivent se trouver proches des commerces et centres médicaux et bénéficier de la desserte des transports à moins de 500 m. Les espaces extérieurs sont également paysagés et arborés. « On y met les moyens, car c’est important que les résidents s’y sentent bien ».

Deux types de résidences pour des attentes différentes

Le désir de bien vieillir est une préoccupation légitime. Pour les personnes âgées autonomes, la résidence séniors offre une solution entre le maintien à domicile malgré certaines contraintes (étages, entretien pénible, isolement...) et un établissement spécialisé de style EHPAD.

Afin de proposer l’habitat le plus adapté, le groupe distingue plusieurs catégories de séniors :

• Les seniors actifs autonomes. Âgés de 65 à 75 ans, ils recherchent un nouveau cadre de vie, mais souhaitent conserver leurs activités et leur indépendance. C’est pour eux que le groupe a conçu dès les années 2000, les Senioriales Villages. À proximité des bourgs, les résidences regroupent une soixantaine de maisons individuelles de plain-pied, entourées d’espaces verts collectifs. Un gardien et une animatrice, salariés de la copropriété, assurent la sécurité et la convivialité. Des espaces communs (chambre d’hôte, club house, piscine...) contribuent à une ambiance chaleureuse.
• Pour les seniors de plus de 75 ans, encore valides, mais moins mobiles, le groupe développe des résidences en cœur de ville, à proximité des transports et des commodités. Ces programmes comprennent environ 70 appartements tout confort et proposent une gamme de services à la carte. Les régisseurs et réceptionnistes sur site sont salariés de la société PV Senioriales Exploitation.

En 2015, le groupe est à la tête de 49 résidences livrées auxquelles s’ajoutera bientôt une quinzaine, en cours de commercialisation.

Pourquoi investir dans un programme Senioriales ?

Le marché des séniors, une demande supérieure à l’offre

Savez-vous qu’en 2035 un français sur 3 sera âgé de 60 ans ou plus ? La population française prend en effet de l’âge tout en gagnant en espérance de vie.

La génération du baby-boom se rebaptise papy-boom. On estime que chaque année environ 800 000 personnes viennent grossir les rangs des seniors. Le marché du logement adapté aux personnes âgées semble donc avoir de beaux jours devant lui. Et puisqu’on ne construit pas aussi vite que la demande le nécessiterait, un investissement locatif dans un programme pour séniors ne peut que prendre de la valeur. « Aujourd’hui, sur tout le territoire, on a 3 000 prospects locataires en attente, et ça augmente sans arrêt, à chaque spot publicitaire ».

Le locataire idéal existe !

Une population en forte croissance, disposant d’un revenu stable grâce à la retraite, une épargne ou la revente d’un ancien logement... Des locataires calmes et soigneux qui restent longtemps... « Le turn-over moyen dans nos appartements ? 7 ans et demi. » Quel investisseur refuserait des loyers réguliers avec un risque moindre de dégradation et de vacance ? Car les résultats sont là : le taux d’occupation est de 75 % à 6 mois et 97 % à 12 mois (sur 7 résidences livrées en nu soit 600 logements).

investissement Pinel ou résidence gérée ?

Parce que locataires et propriétaires occupants souhaitent conserver leur univers, les Senioriales développent leur offre de logements non meublés. « Dans certaines opérations, nous proposons, à côté des bâtiments communs, deux bâtiments : l’un proposant du géré, avec quelques services en plus (fourniture de linge de maison...) et un autre les logements nus ».

L’investisseur peut donc choisir entre deux formules d’acquisition,t lui faisant bénéficier chacune d’un dispositif de défiscalisation :

• L’achat d’un logement nu permet d’organiser une location en Pinel. Cette loi donne le choix dans la durée d’engagement (6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans) avec une réduction d’impôt équivalent à 12, 18 ou 21 % du prix du logement. Il est même possible d’y installer ses parents, si leur situation respecte les conditions de location.
• Un investissement en location meublée sous gestion ouvre droit aux avantages du statut LMNP et du dispositif Censi-Bouvard : récupération de la TVA, ainsi qu’une réduction d'impôts de 11 % du montant de l'investissement immobilier, répartie sur une période de 9 ans.

Dans les deux cas, l'investissement est plafonné à 300 000 euros. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. À la fin de l’engagement de location, une fois l’opération de défiscalisation terminée, le propriétaire peut continuer à louer son bien, décider de l’occuper lui-même ou encore le revendre. La société PVSGI, filiale des Sénioriales, peut l’aider à trouver un acheteur. Le second marché bénéficie en effet de la demande d’acquéreurs en résidence principale.

Une nouvelle résidence Senioriales à Pornic

À 30 km de St Nazaire et 45 km de Nantes, Pornic est une charmante cité balnéaire, reconnue pour son port pittoresque et son climat tempéré. La résidence-village les Senioriales s’installe dans le quartier du Clion-sur-mer. Elle se compose de 45 maisons de plain-pied, de 2 ou 3 pièces pour une superficie variant selon les modèles de 47 à 91 m².

La conception fonctionnelle et ergonomique des logements permet une totale autonomie des occupants. Les maisons disposent d’une cuisine aménagée et équipée, d’une salle d’eau avec douche de plain-pied et de volets roulants électriques. Une terrasse ou un jardin privatif permettent de profiter de l’extérieur, tandis que la possibilité d’une place de parking ou d’un garage attitré ajoute un confort au quotidien.

Pour les moments de convivialité entre résidents, le club house s’ouvre sur une large terrasse, une piscine chauffée ainsi qu’un boulodrome. La sécurité des lieux, l’entretien des parties communes ainsi que des activités régulières sont assurés par une animatrice et un gardien jardinier.

Vous souhaitez en savoir plus avant de vous engager sur ce programme ? Il est possible de visiter un appartement-témoin dans une résidence livrée. « Nous avons mis en place un séjour découverte : nous prenons en charge un forfait déplacement de 150 € maximum, et nous offrons le diner, la nuit d’hôtel, et le petit-déjeuner pour 2 personnes. »

Les résidences Sénioriales les plus proches de Pornic se situent à Pont-Aven, La Rochelle et Tours / Saint-Avertin.

© images Les Senioriales