Comment payer moins d’impôts grâce au déficit foncier ?

Interview de Me du Réau - cabinet Rivière Avocats Associés

Thibault du Réau, expert en opérations de restauration immobilières, vous présente le mécanisme du déficit foncier et vous explique comment diminuer votre imposition.

Logisneuf : Investir dans l’immobilier ancien permet de déduire les dépenses des travaux de ses revenus fonciers. Cette stratégie de placement peut sembler complexe. À quel type d’investisseur ce mécanisme fiscal s’adresse-t-il ? Faut-il se livrer à de savants calculs ?

Thibault du Réau : Au contraire, le régime du déficit foncier est en soi très simple. Il part du principe fiscal selon lequel à tous revenus catégoriels peut correspondre une charge. Ainsi le contribuable qui acquiert un studio en vue de le louer peut déduire le montant des travaux réalisés sur ses autres revenus fonciers ou sur les futures recettes locatives de ce studio.

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables y compris ceux qui n’auraient pas ou peu de revenus fonciers. En effet, il faut retenir trois règles de déductions des charges foncières (travaux) sur les revenus fonciers :

• Premièrement le montant des travaux réalisés sur un local vient en déduction des revenus fonciers du contribuable.
• Deuxièmement si le montant des travaux dépasse ses revenus fonciers, le contribuable va pouvoir imputer ce déficit sur son revenu global à hauteur de 10.700 euros.
• Et enfin troisièmement, l’éventuel excédent du montant de travaux n’est pas perdu : il est stocké et va pouvoir effacer les revenus fonciers des dix années futures.

Par conséquent, un contribuable qui n’aurait pas de revenus fonciers peut se créer un déficit foncier important qui va gommer ses futures recettes locatives pendant 10 ans ! Quand on connaît le taux de taxation des revenus du patrimoine, ce n’est pas négligeable.

Nos logements à vendre en déficit foncier

Logisneuf : Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

Th. R :Tous les travaux ne sont pas déductibles ! C’est sur ce point que les contribuables doivent être vigilants.
Seuls les travaux d’entretien, réparation et d’amélioration sont déductibles sur les immeubles à usage d’habitation. Les travaux de construction, agrandissement, reconstruction ne sont pas déductibles.

Lorsqu’un projet de restauration comporte à la fois des travaux de construction et des travaux d’entretien, il convient de bien les dissocier sans quoi l’administration fiscale pourrait redresser l’imputation réalisée par le contribuable.

Logisneuf : Une fois les travaux réalisés, le propriétaire est-il soumis à des obligations particulières ?

Th. R : A toutes charges doit correspondre un revenu. Par conséquent, la seule obligation du propriétaire est de ne pas conserver la jouissance du local et donc le mettre en location.

Logisneuf : Les contribuables seront soumis dès janvier prochain au prélèvement à la source (PAS). Comment cela va-t-il impacter les revenus fonciers des bailleurs ?

Th. R : Dès janvier les bailleurs vont être prélevés directement sur leur compte bancaire d’un acompte au titre de l’impôt sur le revenu foncier 2019. L’assiette de cet acompte est le revenu foncier net de l’année 2017 déclaré en 2018.
Le taux applicable sera celui du prélèvement à la source figurant sur l’avis d’impôt 2018 majoré des prélèvements sociaux à 17,2%.

Par exemple, un contribuable qui a déclaré 24.000 euros de revenus fonciers 2017 et dont le taux de PAS serait de 10%, sera prélevé chaque mois sur son compte bancaire d’un montant de : (24.000 / 12) x (10 + 17,2) = 544 euros au titre de son impôt 2019.
Si la situation locative évolue (perte de locataire par exemple), il conviendra d’en avertir rapidement l’administration afin d’éviter de payer l’impôt sur les revenus fonciers 2019 qui n’est pas dû.

De même, il est désormais conseillé de réaliser les investissements en déficit foncier en début d’année afin d’éviter de faire une avance de trésorerie inutile à l’administration.
En effet, si le contribuable prévoit d’avoir 24.000 euros de revenus fonciers sur l’année 2019 et qu’il réalise dès janvier 2019 des travaux d’un montant de 24.000 euros, il peut écrire à l’administration pour lui dire qu’il n’aura pas de revenus fonciers sur 2019. Aucun acompte ne sera donc prélevé par l’administration sur son compte bancaire.

Logisneuf : Pour illustrer nos propos, pourriez-vous nous donner un exemple chiffré d’investissement en déficit foncier ?

Th. R : Soit un couple marié ayant deux enfants qui perçoit chaque année 120.000 euros de traitements et salaires et 24.000 euros de revenus fonciers.
Leur tranche marginale d’imposition est de 30%.
Il réalise début 2019 un investissement en déficit foncier dont le montant de la quote-part travaux est de 60.000 euros.

Grâce à cet investissement il va imputer le montant de ses travaux sur ses revenus fonciers et générer ainsi un déficit foncier de - 36.000 euros (24.000 - 60.000).
L’économie d’impôt est donc de 30% (TMI) + 17,2% (prélèvement sociaux) x 24.000 (revenus fonciers 2019) = 11.328 euros.
Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Les traitements et salaires imposables du couple sont donc de 109 300 euros soit un gain fiscal de 10 700 x 30% = 3 210 euros.
Le solde du déficit soit la somme de 36 000 - 10 700 euros = 25 300 euros, est imputable sur les revenus fonciers des dix années futures soit un gain fiscal de 47,2% x 25.300 € = 11.941 euros.

Au total, l’économie d’impôt générée par une telle opération est de 26 479 euros.

Pour mieux connaître les dispositifs de défiscalisation, consultez également :

• La loi Pinel ancien
• la loi Malraux
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