Loi Malraux 2017 : une défiscalisation tout en souplesse

Depuis le début de l’année, les investisseurs peuvent profiter d’un dispositif Malraux légèrement modifié. Comment réduire efficacement ses impôts et investir dans un bien immobilier de caractère ? Découvrez les conseils d'Emmanuel Coste, de Pluvian Investissements.

Interview

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Depuis janvier 2017, la loi Malraux voit ses avantages fiscaux renforcés : nouvelles définitions des zones d’application, libre répartition de la réduction d’impôt sur 4 ans…
Concrètement, est-ce plus intéressant pour les investisseurs ?

E. C. : "Oui absolument. Cette loi déjà ancienne continue d’encadrer la défiscalisation immobilière et s’assouplit. Elle concerne ainsi plus de contribuables et se prête à une optimisation fiscale plus fine. Cette évolution va dans le sens des projets de restauration et de ceux qui investissent dans le patrimoine urbain de qualité.

Il reste toutefois essentiel pour les investisseurs de choisir des projets immobiliers pertinents et bien sécurisés quant à leur montage : aucun contribuable n’a envie de voir remettre en question par l’administration ses déclarations, avec les conséquences qu’on connait. Nous confions, pour notre part, toutes nos réalisations à l’expertise d’un cabinet fiscaliste reconnu : Rivière et Associés (Bordeaux). Ce cabinet passe au peigne fin tout le formalisme des opérations et accompagne si nécessaire les investisseurs en termes de déclaration et de relations avec l’administration fiscale."

Pour profiter de la réduction d’impôt Malraux, l’investisseur s’engage à louer le bien dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et pour une durée de 9 ans. La location d’un logement restauré se fait-elle comme pour tout autre investissement ?

E. C. : "Il n’y a pas de différence notable : un appartement entièrement restauré entre sur le marché locatif comme un appartement neuf, avec le cachet de l’ancien en plus et souvent une situation très centrale dans la ville. Il doit être loué à son prix de marché, en respectant les règles du régime fiscal choisi.

Nous conseillons vivement aux investisseurs de confier la gestion de leur bien à un bon professionnel ou, a minima, de s’assurer sur les principaux risques locatifs : les « accidents locatifs » ne sont pas fréquents, mais ils peuvent être douloureux et stressants ; une agence sérieuse sait prévenir et, si nécessaire, gérer les difficultés pour le compte du propriétaire. L’assurance permet quant à elle de faire face financièrement à un éventuel sinistre."

Mis à part la défiscalisation, quel est en général l’objectif de vos clients : revendre le bien au bout de 9 ans, poursuivre la location, y habiter ?

E. C. : "Il y a plusieurs profils d’investisseurs et chacun, au fil du temps, adapte sa stratégie. En général on revend le bien au terme de sa période de défiscalisation pour faire une autre opération. Mais on peut aussi le conserver pour soi-même, poursuivre la location parce qu’on a un excellent locataire ou encore le louer à un membre de sa famille.

Quelle que soit la durée de conservation d’un bien, le juste équilibre se situe entre le potentiel de défiscalisation et la volonté de revendre le moment venu dans de bonnes conditions. Certains investisseurs achètent en effet un bien spécifiquement pour l’occuper eux-mêmes, par exemple à la retraite, au terme de la période obligatoire de location. C’est une façon intelligente de gérer sa fiscalité d’actif tout en choisissant soigneusement son lieu de vie futur."

L’achat d’un programme immobilier dans le cadre d’une rénovation Malraux est encadré par un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). La VIR a-t-elle des avantages ou des inconvénients par rapport à la vente en VEFA, réservée à l’immobilier neuf ?

E. C. : "De manière un peu simplifiée, la VIR est la VEFA de l’ancien : c’est un régime très encadré, qui sécurise vraiment bien l’investisseur. Les travaux effectués sont garantis 10 ans comme dans le neuf, ils sont couverts par une Garantie Financière d’achèvement, le descriptif des travaux est contractuel ainsi que le délai de livraison.

En VIR comme un VEFA l’investisseur particulier achète à un promoteur professionnel et, à cet égard, il est particulièrement bien protégé par la loi française. Pour un investisseur qui n’est pas très pointu en montages immobiliers, la VIR est beaucoup plus digeste que les montages en ASL, parfois plus aléatoires. La VIR est, comme la VEFA, une vente sur plan : l’immeuble préexiste, mais le bien qui sera livré est une projection.

Il faut donc examiner une acquisition en VIR comme en VEFA et valider la situation dans la ville, le potentiel locatif, la qualité du bien et des travaux proposés, etc. Et surtout, il faut poser sans complexe toutes les questions qu’on se pose AVANT de signer une réservation."

Le prélèvement des impôts à la source, que le gouvernement vient de reporter à 2019, suscite des interrogations chez certains contribuables. Cette nouvelle formule de perception aura-t-elle un impact sur la réduction d’impôts Malraux ?

E. C. : "La réponse à cette question ne tiendrait pas en quelques lignes, car les conséquences sont complexes et variables selon le contribuable : c’est vraiment un sujet sur lequel il faut passer la main aux experts fiscalistes. Chaque situation particulière est à examiner avant la concrétisation de l’investissement. On peut dire d’une manière générale que le prélèvement à la source ne modifie pas vraiment les stratégies d’investisseurs, mais qu’il peut nécessiter des choix d’options fiscales et/ou de calendrier.

Pour cela aussi, nos clients sont appuyés par nos fiscalistes, capables d’évaluer de manière très fine les intérêts de chacun. Avec le prélèvement à la source, l’impôt demeure, comme les possibilités de défiscalisation."

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