Crédit immobilier : mieux comprendre vos conditions d’emprunt
Mis à jour le 26/10/2022 07:43
Le retour du taux variable ?
Depuis plusieurs années, la stabilité des taux fixes à un niveau exceptionnellement bas rendait l’option d’un taux variable moins attractive.
Pour rappel : lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit à taux fixe, il est certain que les mensualités et le coût total du crédit n’évolueront pas tout au long de la durée de remboursement. Une sécurité non négligeable lorsque les taux ont tendance à augmenter. Mais si les taux deviennent plus intéressants, l'emprunteur ne peut pas en bénéficier, à moins de renégocier ses conditions de crédit avec sa banque.
Au contraire, dans le prêt à taux variable (ou révisable), le taux d'intérêt peut changer au cours de l’emprunt. Il peut s'orienter à la hausse comme à la baisse car il suit les variations d’un indice de référence indiqué dans l’offre de prêt. En conséquence, le montant des échéances et / ou la durée du prêt peuvent également évoluer, rendant difficile le calcul du coût total du crédit. Ce type de prêt est souvent capé : on fixe un pourcentage qui plafonne la hausse du taux appliqué, afin de limiter les risques pour l’emprunteur.
Mise à jour du taux d’usure : qu’est-ce que ça change ?
Comme chaque trimestre, la Banque de France relèvera le taux d’usure au 1er octobre 2022. Cette donnée fixe le taux effectif global (TAEG) maximum auquel les banques peuvent prêter. Il comprend donc le taux d'intérêt, les frais de garantie, l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Son objectif ? Protéger les emprunteurs en limitant les intérêts qu’ils devront verser à leur banque.
Alors que de nombreux candidats à l’achat immobilier voient leur dossier de crédit refusé depuis quelques mois, les principaux syndicats des intermédiaires de crédit espèrent un geste significatif de la Banque de France. Nombre d’entre eux se plaignent en effet que le taux d’usure n’évolue pas assez vite comparé à la hausse des taux du marché. On estime que près d’un dossier sur deux est refusé à cause du dépassement du taux d’usure, alors que certains seraient finançables compte tenu d’autres critères comme l’endettement et l’apport. Un taux d’usure relevé à 3% permettrait de débloquer la situation.
Quels sont les risques d’un taux variable capé ?
Vous rencontrez des difficultés à obtenir un prêt immobilier et votre banque vous propose un crédit à taux variable. Faut-il se laisser tenter par cette formule ?
Le taux de départ peut être attractif car plus bas que les valeurs proposées à taux fixe. Toutefois la mensualité sera réajustée chaque année en fonction de l’évolution du marché. Si la conjoncture se détériore, le maximum légal autorisé pour une augmentation est de deux points par rapport à votre premier taux. Par exemple, pour un taux souscrit au départ à 1.8%, la banque peut l’augmenter jusqu’à 3.8%. En contrepartie l’opération peut s’avérer intéressante en cas de retour à la baisse des taux du marché, ce qui ne semble pas le cas actuellement.
En résumé, l’obtention d’un prêt immobilier devient donc de plus en plus difficile pour certains ménages dont le budget est limité, en particulier les primo accédants. En attendant de savoir si la Banque de France décidera d'augmenter significativement le taux d’usure, le choix du crédit à taux variable semble la solution. Certes il permet d’obtenir un prêt plus facilement, mais il est à manier avec précaution en privilégiant les prêts de courte durée à taux capé, ou même un crédit à taux mixte. Cette formule commence par un taux fixe pendant les premières années avant de passer à un taux variable sur le reste de la durée du prêt. N’hésitez pas à demander conseil à un expert indépendant avant de souscrire votre crédit immobilier.
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