Qu’est ce qu’un syndic coopératif ?

Le syndic coopératif est une alternative au syndic professionnel où c’est le conseil syndical qui se charge de la gestion de la copropriété. Ce modèle permet de réaliser des économies, d’avoir une plus grande transparence dans la gestion et une meilleure réactivité. Qu’est-ce que le syndic coopératif ? Comment fonctionne-t-il ? Nous vous détaillons les caractéristiques de ce modèle méconnu dans cet article dédié.

Le syndic coopératif un modèle de gestion fixé par la loi de 1965

L’article 17-1 de la loi de 1965 prévoit l’administration de la copropriété par un syndicat coopératif.

Lorsqu’une copropriété opte pour le modèle du syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui devient le président-syndic. Toutefois, en pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété selon leurs affinités et leur disponibilité. Il s’agit donc d’un modèle de gestion collégial.

Bon à savoir : Pour rappel, dans les autres modèles de gestion (syndic professionnel ou bénévole), le conseil syndical est facultatif et assiste le syndic dans la gestion de la copropriété. Dans le cas du syndic coopératif, la nomination d’un conseil syndical est bien entendu obligatoire.

Quelles sont les missions du syndic coopératif ?

Le président-syndic, en collaboration avec les autres membres du conseil syndical, assure les missions suivantes :

• Le contrôle des comptes : collecter les charges auprès des copropriétaires, recouvrir les charges impayées, payer les fournisseurs, tenir la comptabilité au quotidien, etc. ;
• La convocation et la tenue d’au moins une assemblée générale par an : cette assemblée générale est essentielle pour voter le budget prévisionnel de l’année à venir et approuver les comptes de la copropriété ;
• La gestion des travaux affectant les parties communes : le syndic doit exécuter les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires. À noter qu’il peut également exécuter des travaux urgents si la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble est menacée. Il devra alors convoquer une assemblée générale urgente a posteriori pour voter le budget et le mode de financement de ces travaux ;
• Le bon entretien de l’immeuble : assurer l’entretien courant des parties communes.

Les avantages du syndic coopératif

Le modèle du syndic coopératif comporte de nombreux avantages. Nous vous les détaillons ci-après.

 Des économies substantielles

Le syndic coopératif ne peut pas se faire rémunérer pour sa mission. Ainsi, la copropriété réalise des économies substantielles par rapport à un syndic professionnel ou même bénévole qui, lui, peut percevoir une rémunération pour sa mission. Par ailleurs, comme les membres du conseil syndical sont aussi des copropriétaires, ils agissent dans l’intérêt de tous. Ils seront ainsi beaucoup plus enclins à renégocier les contrats fournisseurs pour faire réaliser à la copropriété des économies pérennes.

 Une transparence totale et une meilleure réactivité

La gestion de l’immeuble en syndic coopératif permet également une meilleure réactivité. En effet, comme les conseillers syndicaux habitent généralement dans l’immeuble, ils sont au courant très rapidement des dossiers à gérer comme une fuite d’eau par exemple et peuvent ainsi agir beaucoup plus vite qu’un gestionnaire professionnel, qui gère en parallèle entre 40 et 60 copropriétés. Par ailleurs, comme la gestion est collégiale, les conseillers syndicaux ont tendance à mieux communiquer auprès des autres copropriétaires sur leurs actions, ce qui rend la gestion de copropriété bien plus transparente.

 Une convivialité optimale

Une meilleure transparence dans la gestion de l’immeuble permet aussi d’échanger plus facilement entre les copropriétaires, ce qui vise à améliorer la convivialité. Ainsi, les copropriétaires pourront se sentir plus impliqués dans la vie de l’immeuble, de quoi apaiser les tensions et limiter le risque de conflits.

Bon à savoir : Afin d’accompagner au quotidien les syndics coopératifs dans l’administration de leur immeuble, des sociétés de conseil proposent l’assistance d’experts pour les aspects juridiques, travaux, assurances ou encore comptables, à moindre frais. Par exemple, Matera et son logiciel de gestion en ligne annoncent une économie de 30% en moyenne sur les charges de copropriété.

Quelle est la procédure à suivre pour passer en syndic coopératif ?

 Étape n°1 : Adoption de la forme coopérative en assemblée générale

Tout d’abord, il convient de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution de changement de syndic et le passage en syndicat coopératif. Pour ce faire, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant l’assemblée générale.

Bon à savoir :Il est possible de mettre en concurrence différents syndics en joignant au courrier au minimum deux devis.

Le jour de l’AG, le vote se fait à la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents. Si cette majorité n’est pas obtenue et que le nombre de voix pour est égal ou supérieur au tiers des tantièmes de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée, cette fois à la majorité simple. Cette règle de majorité ne comptabilise les voix que des copropriétaires présents ou représentés et est donc plus facile à obtenir.

Bon à savoir :Si le passage en syndic coopératif est approuvé en assemblée générale, le syndic sortant dispose d’un délai d’un mois, à compter de l’envoi du procès-verbal d’assemblée générale, pour transmettre tous les documents et archives qu’il possède au nouveau syndic.

 Étape n°2 : Élection des organes du syndic coopératif

Plusieurs organes doivent être désignés afin de constituer le syndicat coopératif :

• les membres du conseil syndical : ils sont élus à la majorité absolue ;
• Le président-syndic et le secrétaire : il n’est pas nécessaire de convoquer une assemblée générale pour les nommer. En effet, une réunion du conseil syndical peut avoir lieu juste après l’AG pour procéder à l’élection de ces membres. Le président du conseil syndical est alors élu en son sein, selon les règles définies par le règlement de copropriété ou, à défaut, à la majorité des membres ;
• Le contrôleur aux comptes : un ou plusieurs copropriétaires est désigné en assemblée générale à la majorité simple pour assurer le contrôle des comptes.

Les copropriétaires peuvent également élire un contrôleur aux comptes externe à la copropriété. Dans ce cas, il doit être expert-comptable ou commissaire aux comptes.