Immobilier une baisse opportune

Est-ce une si mauvaise nouvelle que le marché immobilier baisse ?

Pour les promoteurs qui voient leur chiffre d'affaires diminuer, pour les communes qui constatent une baisse de leurs recettes, pour les entreprises du bâtiment qui doivent réduire la voilure, pour l'Etat qui craint une remontée du chômage et une diminution des impôts, c'est certain.

Mais, pour le particulier, rien n'est moins sûr. Qu'il soit déjà propriétaire ou qu'il entende le devenir. Prenons les 57 % de Français qui possèdent leur résidence principale. Tous n'ont pas acheté au plus haut : beaucoup seraient encore en plus-value s'ils avaient besoin de vendre. Ce que ne s'apprête d'ailleurs pas à faire la très grande majorité, car il ne faut pas oublier que le logement est avant tout un bien d'usage. L'objectif est de se loger. Si notre Français n'était pas propriétaire, il devrait débourser un loyer à fonds perdus. Et qui n'a pas vendu n'a pas perdu ! Seul le sentiment d'être moins « riche » peut l'inquiéter et impacter sa consommation.

Les propriétaires français ne sont pas dans la situation de leurs homologues américains, britanniques ou espagnols. Plus de 85 % des Français ont en effet emprunté à taux fixe et à des taux historiquement bas. Ils n'ont pas subi dans leur budget le contrecoup de la hausse récente des taux d'intérêt. Au contraire, dès lors qu'elle ne génère pas de baisse de pouvoir d'achat - ce qui est, hélas, aujourd'hui le cas pour certains - , l'inflation allège d'autant le poids de leur mensualité.

Mais, surtout, la capacité d'endettement des candidats à l'acquisition a été déterminée en fonction de leurs revenus. Les Français ne se sont pas vu accorder comme les Américains un prêt sur la valeur future de leur bien à des conditions alléchantes. Une pratique qui est à l'origine outre-Atlantique de la vague sans précédent de saisies et de ventes à perte, les plus modestes ayant pris de plein fouet la hausse des taux de crédit et le retournement du marché immobilier.

La seule inquiétude pour les acquéreurs français les plus modestes - et elle est réelle - peut venir d'une montée brutale du chômage qui se traduirait, si elle les concernait, par des revenus moindres. De là à les obliger à vendre, il y a un pas que les banquiers français ne franchissent pas aussi allègrement que les Américains.

« Le modèle français est complètement différent. Les banques cherchent par tous les moyens à prévenir les impayés. Pour cela, elles disposent d'outils : franchises de remboursement, allongement du prêt... », explique François Blancard, directeur général du Crédit foncier.

Et pour les propriétaires qui ont investi dans la pierre afin de se constituer des revenus, notamment pour leur retraite ? Rien d'alarmant non plus pour eux : les loyers ne sont pas remis en question et l'indexation de ces derniers sur l'inflation devrait leur garantir le maintien de leur pouvoir d'achat. Si leurs locataires venaient à partir, ils devraient également pouvoir relouer sans trop de difficultés, sauf à connaître une crise comparable à celle de 1929. Mais nous n'en sommes pas là !

En attendant, les loyers affichent toujours une progression moyenne de 2,1 % et la demande a tendance à repartir. Les candidats à l'acquisition éconduits par leur banquier ou dans l'impossibilité d'acheter en raison des prix hauts et de la cherté du crédit se tournent de nouveau vers la location. Certains y sont encouragés par la perspective de profiter de prix plus bas dans quelques mois.

Et pour ceux qui ont besoin ou qui veulent vendre ? Si la cession est suivie d'un rachat, l'opération ne sera pas forcément négative. Certes, la vente peut se faire à un prix moins élevé qu'il y a quelques mois, mais l'achat se fera également sur la base d'un prix au mètre carré plus bas. Un jeu à somme à peu près nulle !

Ce qui change, en revanche, c'est tout d'abord la démarche. Jusqu'alors, les Français achetaient avant de vendre. Ils étaient surtout préoccupés de trouver le bien qui leur convenait sur un marché de pénurie, tant la demande était élevée. L'époque où un agent immobilier avait dix demandes pour un même bien est révolue. Désormais, l'acheteur a repris la main. A moins d'être richissime, il vaut mieux aujourd'hui vendre avant d'acheter.

Désireuses de minimiser leurs risques, les banques y poussent.

Anticipant la baisse des prix, elles n'accordent des crédits relais que sur 50 à 70 % de la valeur du bien mis en vente. Ce qui change aussi et surtout pour les propriétaires, c'est la durée et les conditions de vente. L'heure où l'on vendait son bien en quelques jours est révolue. Même les acquéreurs les plus solvables prennent leur temps, réfléchissent.

Plus question également d'anticiper des hausses. Mieux vaut consentir une baisse par rapport au prix affiché. Elle rassurera l'acquéreur, montrant que l'achat se justifie, même si le marché baisse encore. De même, pour permettre à un acquéreur potentiel de vendre son propre bien, lui consentir un délai peut le convaincre de s'engager. En dépit de ces efforts, les délais de vente se sont allongés : il n'est plus rare aujourd'hui, même pour un bien à son « juste » prix, de dépasser trois mois. Le nombre d'acquéreurs s'est en effet réduit : les investisseurs ont pour la plupart disparu.

Mais ils n'ont pas déserté à jamais : la chute de la Bourse devrait les ramener sur l'immobilier dès que la baisse des prix aura été actée. Les acquéreurs désireux de se loger rencontrent aussi des difficultés de financement. Car les taux des crédits ont augmenté et les banques ont durci leurs conditions. D'où la baisse de 15 % des transactions enregistrées par exemple en Ile-de-France dans l'ancien par la Chambre des notaires de Paris au deuxième trimestre, et qui s'est encore accentuée au troisième.

Les vrais gagnants à la correction des prix sont ceux qui ont l'intention de faire leur premier achat. Sauf à être pressés ou à rechercher un bien rare, ces derniers ont toutes les raisons d'attendre que la chute des transactions se traduise dans les prix, voire que les taux des crédits baissent légèrement, ce qui a été le cas en septembre. Mais, pour être prêts à rebondir, mieux vaut continuer à chercher afin de cerner ses besoins et surtout sa capacité d'achat. Et, pourquoi pas, saisir dès aujourd'hui les opportunités qui se présentent.

Les perdants sont ceux qui sont obligés de vendre, en raison par exemple d'un divorce ou d'un décès, ou les personnes les plus modestes : celles qui sont mal logées, celles qui ne remplissent pas les conditions pour accéder au parc locatif public ou qui ne peuvent y accéder faute de logements suffisants, celles qui ne peuvent pas donner suffisamment de garanties aux bailleurs pour accéder au parc privé.

D'où la décision du gouvernement de proposer au Parlement un plan de relance et la volonté affichée par Christine Boutin, ministre du Logement, d'obtenir une extension des zones pouvant bénéficier d'une TVA à 5,5 %