Hausse des taux, prix élevés : le marché des logements anciens commence à se gripper

On ne peut pas encore parler de retournement du marché des logements anciens, mais il se grippe.
Les zones les moins riches sont les premières à tousser, ainsi que celles qui avaient le plus monté. On y observe au premier trimestre 2011 une baisse des prix par rapport au quatrième trimestre 2010 et une contraction du nombre de ventes, comparé à la même période un an plus tôt, pour éviter les effets de saisonnalité.
Les volumes se sont contractés (- 3 % en moyenne nationale) dans tous les départements d'Ile-de-France et dans 7 régions, tandis que les prix (+2,7 % en moyenne nationale) baissent dans deux départements franciliens et huit régions selon les premiers recensements du réseau Century 21. « Le marché marque le pas, il corrige les excès des mises en vente, les acheteurs n'ayant plus forcément les moyens nécessaires vu la hausse des taux d'intérêt », résume le président de Century 21, Laurent Vimont.

Le neuf stable

Car la remontée des taux est désormais marquée. Sur les marchés financiers « le taux de référence à 10 ans a gagné 100 points de base depuis septembre », rappelle Christophe Pinault, directeur général délégué au Crédit Foncier, où on parie pour 2011 sur une remontée des taux de 0,5 % à 1 %. Sachant qu'ils ont déjà pris 30 points de base (0,3 %) en janvier et février, 1 % semble le plus probable. Or « une hausse de 1 % des taux entraîne une baisse de 7 % de la demande », estime Thierry Dufour, directeur général délégué au Crédit Foncier. La banque prévoit donc de 670.000 à 680.000 ventes dans l'ancien, seulement cette année, au lieu des 702.000 recensées en 2010. Le neuf en revanche devrait être stable, à 310.000 ventes, grâce au prêt à taux zéro plus (lire ci-dessous).
Les acheteurs ont jusqu'à présent compensé la remontée des taux par un rallongement de la durée des prêts, passée par exemple de 20 ans à 20,75 ans chez Century 21 en moyenne nationale, et de 21,7 à 23,1 ans en Ile-de-France.

Fortes disparités

Mais cela ne suffit pas à éviter une contraction du marché. Les vendeurs n'ayant pas encore intégré le changement de donne, « on observe un écart qui se creuse entre leurs prétentions de mise en vente et ce que les acheteurs sont prêts à payer », témoigne Sébastien Lafond, président fondateur de MeilleursAgents.com, une plateforme de ventes spécialisée sur l'Ile-de-France. Autre signe, « les délais de vente commencent à rallonger, ils sont désormais proches de 85 jours, contre 83 jours au quatrième trimestre, constate Laurent Vimont.
Le début de 2011 marque un vrai changement, car les délais avaient continuellement diminué sur les dix-huit mois précédents. »
L'inflexion du marché crée de fortes disparités, les zones riches étant moins sensibles à la remontée des taux. Ainsi, dans la capitale, le volume de ventes baisse de 10 % au premier trimestre sur un an selon Century 21, mais « Paris flambe toujours, en février, les prix y ont augmenté de 2 % par rapport à janvier », souligne Sébastien de Lafond, sans s'en étonner : « On sait que Paris baissera en dernier, c'est toujours le cas... ».
Century 21 mesure une hausse de prix plus « sage », de 1,45 % en trois mois.
« Le marché francilien s'est éclaté en trois zones, remarque Sébastien de Lafond. Une zone aisée où les prix restent en hausse avec, outre Paris, l'essentiel du 92 et l'est du 78, une zone se fragmentant en micromarchés, et la Seine-Saint-Denis, en nette baisse depuis quatre mois ».
En Seine-Saint-Denis, le département francilien le plus modeste, le volume trimestriel de ventes s'est effondré de 26 % et les prix ont reculé de plus de 2 %, selon Century 21 qui relève aussi une chute de 22 % des ventes en Seine-et-Marne, la plus touchée en termes de prix (- 7,3 % en trois mois). « Il y a des phénomènes d'ajustement, les prix en Seine-et-Marne avaient beaucoup monté au second semestre 2010, explique Laurent Vimont. De même, dans les Yvelines, où les prix avaient fortement baissé pendant la crise, ils reprennent 13 % en trois mois avec un volume stable sur un an. »

Certaines régions connaissent aussi des ajustements spectaculaires : en Alsace, qui détient la palme de la baisse des prix (- 7 % en trois mois), le nombre de transactions a bondi de 25 %. En Aquitaine, la même baisse de 7 % des prix n'a pas fait décoller les volumes (+ 0,7 %), ni en Basse-Normandie où ils ont reculé de 1 % malgré une fonte de 6 % des prix.

Source : Les Echos