L'immobilier, un outil de défiscalisation encore à privilégier

Il fallait s’y attendre : dans sa chasse aux avantages fiscaux, le projet de loi de finances pour 2009 n’épargne pas la location meublée professionnelle (LMP). Ce dispositif permet encore pour deux mois de pratiquer la location meublée de façon très avantageuse : intérêts d’emprunt et amortissement des biens sont déductibles des revenus locatifs, les rendant peu ou pas imposés. Et tout déficit, sans limitation, est déductible du revenu global. De plus, les plus-values lors de la revente d’un bien sont exonérées d’impôts après cinq ans d’activité.

À partir de l’an prochain, ce dispositif devrait être réservé à ceux qui en font leur activité principale : cette activité devra rapporter plus de 23 000 euros de recettes annuelles, représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, alors qu’il suffisait auparavant qu’une seule de ces conditions soit remplie. Plus question donc d’être loueur « professionnel » en marge de sa profession réelle. De plus, il faudra réaliser moins de 90 000 euros de recettes annuelles pour bénéficier de l’exonération des plus-values.

Est-ce réellement si grave ? En effet, la location meublée « non professionnelle » bénéficie déjà de nombreux atouts, que la nouvelle loi de finances vient renforcer. Certes, il faudra aimer la comptabilité : le régime micro-BIC sera réservé aux loueurs ne dépassant pas 27 000 euros de recettes hors taxes contre 76 500 euros de recettes et un abattement de 71 % actuellement, et l’abattement limité à 50 %. Mais ceux qui optent pour le réel auront la possibilité de déduire de leurs revenus un déficit éventuel. Celui-ci devient déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, ou reportable sur le revenu locatif des dix années suivantes. Or, un déficit est plus probable en location meublée simple (LMS) qu’en LMP, à cause du traitement comptable des impayés. En LMP, apparaissent comme recettes les loyers dus, même non encaissés ; en LMS, n’apparaissent comme recettes que les loyers encaissés. Pour cette raison, un impayé de loyer va creuser un déficit en location meublée, mais n’aura aucun impact en LMP. Qu’un déficit devienne déductible même pour le statut non professionnel renforce l’intérêt des résidences de services, qui permettent de louer en meublé sans investissement minimum et sans souci de gestion.

Dans cet investissement « clés en main », chaque acquéreur signe un bail avec une société de gestion choisie par le promoteur. En général pour neuf ans, pour un loyer fixé d’avance. C’est le gestionnaire qui se charge ensuite de sous-louer le bien… d’où un arbitrage délicat pour l’investisseur, entre la recherche du loyer le plus élevé possible, et le risque de se retrouver sans loyer si le gestionnaire a promis plus qu’il ne peut tenir... voire fait faillite. Il est donc plus que judicieux de choisir un gestionnaire dont le risque d’exploitation est réparti sur plusieurs secteurs — neige, montagne, résidences étudiantes ou d’affaires, accueil des personnes âgées. Et de tabler sur des loyers en ligne avec ceux du marché, c’est-à-dire procurant des rendements de 3 % à 4,5 %.

Cerise sur le gâteau, les résidences de tourisme peuvent faire bénéficier l’investisseur d’un avantage fiscal distinct : mais il s’agit de location nue. Si elles sont situées en zone de revitalisation rurale, elles permettent dans le cadre de la loi Demessine une réduction d’impôts de 25 % du prix d’acquisition, pour un investissement maximum de 50 000 euros (100 000 euros pour un couple). L’acquéreur devra louer nu durant neuf ans, et la réduction d’impôts sera étalée sur six ans ; soit un maximum de 2 083 euros par an pour une personne, 4 166 euros pour un couple. Prudence cependant : l’avantage fiscal ne doit pas faire oublier que les zones de revitalisation rurale ne sont pas par définition les plus dynamiques touristiquement…

Enfin, pour la plupart des résidences avec services dans le neuf, la TVA est récupérable. Il ne s’agit pas vraiment d’une réduction d’impôt, mais simplement d’aligner le traitement fiscal du neuf sur celui de l’ancien.