Acheter en viager un appartement ou une maison
La vente en viager d’un bien immobilier est une solution en plein essor auprès des seniors, parfois en quête d’un complément de retraite. Ce type de transaction souffre souvent d’une mauvaise réputation, considéré comme un pari sur la durée de vie du vendeur. Le viager peut pourtant s’avérer utile pour le vendeur et rentable pour l’acheteur.
Les principes d’un achat en viager
Le viager est une vente immobilière aux modalités particulières, mais justes pour les deux parties. Ce type de vente connaît actuellement une belle expansion, notamment à Paris et sur la Côte d’Azur, où le marché immobilier est élevé. Il représente environ 1% des transactions immobilières, mais devrait passer à environ 5% dans les vingt prochaines années.
Grâce à cette formule, le sénior peut en effet vendre son domicile tout en gardant la possibilité d’y habiter. Il reçoit éventuellement un capital, versé à la signature de l’acte, mais surtout une rente perçue régulièrement, jusqu'à son décès.
Il existe trois types de viagers
- Viager libre : l’acquéreur (débirentier) peut disposer du bien dès le jour de la signature : l’habiter, le louer…
- Viager occupé : le vendeur (crédirentier) dispose d’un droit d’usage et d’habitation sur le bien. L'évaluation du bien prend alors en compte un abbattement pour l’usufruit. Il s’agit de la formule la plus fréquente.
- Viager loué : l’acquéreur met le bien en location au profit du vendeur ou d’un tiers. Cette formule permet de financer tout ou partie de la rente versée au vendeur.
La rente viagère et le bouquet
A la signature du contrat de vente, le vendeur et l’acquéreur peuvent s’accorder sur le montant d’un capital payé comptant : le bouquet. Cette somme représente généralement entre 20 et 30 % de la valeur du bien immobilier. Le reste de la valeur prend la forme d’une rente.
Ainsi, plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. La rente peut être calculée sur une ou deux têtes afin de protéger le conjoint en cas de décès. Le bien reste alors en nue-propriété jusqu’au décès du conjoint survivant. Les conditions de versement de la rente sont négociées librement entre les parties. Le montant dépend de la valeur du bien, du montant du bouquet et de l’espérance de vie du vendeur. Le paiement peut être mensuel, trimestriel, ou annuel.
Une clause d’indexation est souvent comprise dans le contrat de vente, en prévision de l’inflation monétaire. Le choix de l’indice est libre, il s’agit souvent de l’indice de référence des loyers, l’indice du coût de la construction ou celui des prix à la consommation.
Les avantages d’un investissement immobilier en viager
- La possibilité de devenir propriétaire en espérant un prix plus bas que celui du marché immobilier actuel.
- Un apport faible : le bouquet payé à la signature de l’acte ne constitue qu’une partie du prix.
- Un paiement échelonné : la rente, versée périodiquement, équivaut au versement que l’on ferait pour rembourser un crédit, sans intérêt. Ce paiement étalé permet d’acheter sans avoir de financement important, et parfois d’éviter de souscrire un prêt bancaire. Il est par contre préférable de mettre en place une assurance décès qui couvrira la rente : en effet, si l’acquéreur décède avant le vendeur, ce sont ses héritiers qui auront la charge de la rente jusqu’à la mort du vendeur.
- Dans le cadre d’un viager occupé, le montant de la rente est moins élevé. Il peut encore être diminué si l’acquéreur s’engage à une obligation de soins envers le vendeur tout au long de sa vie.
Limiter les risques à l’achat
La possibilité de rachat de la rente viagère
Pour éviter le risque financier lié à une grande longévité du vendeur, les parties peuvent préciser dans l’acte notarié une clause de rachat de la rente viagère. L’acquéreur se réserve alors le droit de convertir la rente viagère en un capital, calculé en fonction d’un coefficient de capitalisation.
Le viager mutualisé
Dans cette formule modernisée du viager, le crédit rentier ne vend plus à un particulier mais à un fonds d’investissement. En possédant de nombreux logements en viager, celui-ci peut les mettre en vente au fur et à mesure de leur vacance, réalisant ainsi une plus-value. L’investisseur achète des parts de la société. Le principe n’est alors plus d’occuper un jour le logement, mais de posséder une partie de portefeuille immobilier. Le risque de la longévité du crédirentier est ainsi dilué dans les nombreuses acquisitions du fonds. Le rendement de ce type d’opération est de l’ordre de 5 à 10 %.